2022保定楼市年终报土地篇丨主城区成交地块85宗4017亩几无净地入市
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前言:2022年，保定主城区土地市场共有90宗近279.47万㎡土地发布招拍挂出让公告。与2021年相比，2022年土地供应宗数减少12宗，供应面积减少43%，其中居住用地面积减少46%。
2022年，保定主城区累计成交地块85宗约合4016.6亩，成交金额近139.82亿元。与2021年相比，2022年土地成交宗数减少近9%，成交面积减少近42%，成交金额减少近47%。成交地块中，居住用地成交面积占比77%，其中近90%为城改项目用地，央企国企、地方国资仍是拿地主力，除城市更新项目、解遗项目用地外，几乎没有“净地”入市。土地市场持续低温运行。
新三区土地市场，成交地块以工业用地为主，共成交50宗近1551亩；其次为居住用地，共成交18宗近691亩。徐水区成交地块总面积位列头部，累计成交地块28宗约合1079.87亩，多为工业用地，居住用地成交面积仅占比36%。
1.主城区出让地块情况：成交85宗2677732㎡ 居住用地成交宗数与面积双降
提要：综观2022年土地交易市场，保定主城区整体用地供应90宗2794705.7㎡（重复挂牌地块计算一次），其中，住宅用地供应65宗2177738.1㎡，商服用地供应3宗45972.6㎡。供应总面积同比减少43%。
整体用地累计成交85宗约合4016.6亩，交易金额1398185万元。2022年出让土地成交总面积较2021年减少近42%，土地成交类型主要以居住用地为主。
2022年，整体用地累计成交85宗2677732㎡，约合4016.6亩，同比减少近42%；累计成交金额1398185万元，同比减少47%。其中，居住用地成交62宗，成交总面积2059464.2平方米，约合3089.2亩，占成交总面积的76.91%。商服用地成交2宗，成交总面积39600.6平方米，约合59.4亩，占成交总面积的1.48%。工业用地成交19宗，成交总面积546996.4平方米，约合820.49亩，占成交总面积的20.43%。
▼2022年各类型用地成交面积占比情况
由近几年土地招拍挂成交情况可见，2021年、2022年是保定的城改大年，尤以2021年蕞为明显，2022年虽然居住用地成交量减少，但是与2019、2020年相比仍有大幅增长。2022年居住用地成交总面积约合3089.2亩，与2021年相比减少近48.95%。商服用地成交总面积约合59.4亩，与2021年相比减少近74.15%。
▼2018-2022年各类型用地成交面积对比（单位：亩）
2022年，保定主城区居住用地共成交62宗，成交总面积2059464.2平方米，约合3089.2亩，成交金额1317895万元。成交面积占比76.91%，比2021年减少近48.95%。
62宗居住用地，多城改、解遗项目用地等，其中央国企、地方国资拿地面积占比近80%，且多为城中村改造项目用地。主要涉及第三批城中村改造安置区项目，包含东廉良、东鲁岗、韩村、水碾头、西大园、西五里铺、小边坨、小营房、王庄村、杨村、马庄、东康各庄、王宋庄、西康庄、南刘各庄、北刘各庄、西马池村、南金庄村、中马池村、南八里庄、南辛庄、北辛庄、北沟头村、崔闸村等。
此外还有晨光安置房项目用地，花庄安置区、大次韩二期城改、中廉良城改、四里营城改、留守坟项目、郭辛庄城改、双胜街棚户区改造、西鲁岗城改、陈庄村城改项目等，以及解遗项目领秀紫晶城、永瑞园三期。
目前，第四批城中村改造名单已流出，可预见，2023年仍会有大批城改项目用地进入土地市场。
除了如火如荼的城市更新项目用地，2022年的土地市场略显冷淡，没有净地入市，更没有活跃的民营房企。相比2021年，尽管净地供应同样很少，但是供应地块位置均较为优质，且土拍市场也激起了不小的水花，像当年拿地的尚玉园·礼苑尚玉园·玺苑、嘉禾·复兴公馆、东亚臻园、碧桂园星河城等均已入市销售，而且占据了2022年不少的市场份额。反观2023年，入市新盘或将寥寥无几。
▼2022年保定主城区居住用地成交详情
2022年，保定主城区单宗地块成交面积超100亩的有5宗，均为城中村改造安置区项目用地，其中2022-110号地块成交面积逾193亩排名头部，该地块为南辛庄、北辛庄、北沟头村安置区项目用地，由保定骏保开发建设有限公司（隶属中国五矿集团）竞得。居住用地成交面积前十位均为城中村改造项目用地。
▼2022年住宅用地成交面积TOP10
2022年，单宗地块成交价突破5亿的有4宗，均为城改安置区项目用地。其中【2022-027】号地块以7.651亿元的成交总价名列榜首，该地块总面积逾166亩，为杨村安置区项目用地，由中铁建投京畿保定建设有限公司竞得。其次，【2022-110】号地块成交总价6.047亿位列第二，该宗地块面积逾193亩，面积大，但单价低，地块为南辛庄、北辛庄、北沟头村安置区项目用地，由保定骏保开发建设有限公司竞得。
▼2022年住宅用地成交总价TOP10
2022年的土地市场因为多为特定项目用地，所以地块成交单价相比并不高。住宅用地成交单价前十二位中，河北恒祥房地产开发有限公司所拿地块占据了十一席。其中，【2022-038】号地块成交单价约773.87万元/亩，位列头部，地块位于五四路以南、报社街以东、鸿雁胡同以西，为四里营城中村改造项目，临近万博广场。其余10宗也多为四里营城中村改造项目或陈庄城中村改造项目用地，因地理位置均较为优质，所以成交单价排名靠前，但是因为容积率都较高，所以楼面价并不高。
此外，住宅用地成交单价TOP10中，【2022-052】号地块成交单价约617.31万元/亩，位列第八，该地块在朝阳大街东、盛兴路北，为东廉良安置区项目用地，由葛洲坝冀中建设保定有限公司竞得。因位于保定北部商圈，交通便利，位置优越，价格排名靠前。
相比2021年，居住用地中有8宗地块单价超过了900万元/亩，且成交楼面价超过5000元/㎡。其中，华中地产尚玉园·礼苑项目用地成交价格更是逼近1100万元/亩，楼面价高达6600元/㎡。
▼2022年住宅用地成交单价TOP10
▼2022年住宅用地成交楼面价TOP10
整体用地成交量仍以居住用地为主，居住用地多为城改项目用地，城改项目仍是央企国企的主场。2022年，葛洲坝冀中建设保定有限公司、中铁建投京畿保定建设有限公司、中电建保定建设发展有限公司、中铁建投保定莲池建设有限公司、保定骏保开发建设有限公司、保定骏丞开发建设有限公司、中电建保定城市更新建设有限公司、葛洲坝保定建设开发有限公司，8家公司所拿地块面积占了2022年主城区成交地块总面积的一半以上。
其中，葛洲坝冀中建设保定有限公司共竞地7宗约合462.72亩，，成交总价231655万元，成交面积与价格均位居首列。所竞地块项目包含东廉良安置区、东鲁岗安置区、韩村安置区、西大园安置区、水碾头安置区地块、西五里铺安置区项目、小边坨村城中村改造项目。
除央企国企外，河北恒祥房地产开发有限公司与保定海通房地产开发有限公司（石榴集团）表现较为亮眼。2022年，河北恒祥房地产开发有限公司共竞得11宗地块，均为居住用地，成交总面积96816.9平方米，约合145.23亩，位列第八，成交总价95105万元，位列第五。据悉，随着多宗地块的逐步到位，恒祥地产深耕多年的昆仑国际与昆泰国际两个精品大盘，或将于2023进入市场。
此外，石榴集团继玉兰湾与春江锦上之后，成功竞得崔闸片区城市更新一期项目用地，拿地总面积74705.3平方米，约合112.06亩，成交总价39405万元。目前崔闸城中村改造项目建设工程设计方案已经发布，石榴集团主城第三子正揭开面纱。
▼2022年房企拿地成交总价排名
2022年，保定主城区共有2宗商服用地成功出让，成交面积39600.6㎡，约合59.4亩，成交价24650万元。2022年商服用地成交面积占比仅为1.48%，与2021年相比，成交面积下降74.15%。其中，保定市爱之蓝房地产开发有限公司竞得的2022-025号地块，位于朝阳大街西、规划五十路南，或为爱情广场酒店项目用地；保定市丘建房地产开发有限公司竞得的2022-003号地块，位于南二环北、乐凯南大街东，或为百悦大厦项目用地。
2022年，保定主城区共有19宗工业用地成功出让，成交总面积546996.4㎡，约合820.49亩，成交总金额50085万元。
2022年保定主城区另有1宗科研用地，1宗体育用地成功出让，其中科研用地成交面积约22.51亩，由保定市博发企业管理咨询有限公司竞得；体育用地成交面积约合25亩，由保定皓晨体育发展有限公司竞得。
2022年，保定主城区招拍挂市场共有7宗地块未成功出让，包含3宗居住用地，1宗商服用地，1宗工业用地，2宗加油加气站用地。
2. 满城区：28宗约合633.26亩地块成功出让 仅含1宗居住用地
2022年，满城区土地出让市场整体用地累计成交28宗422171.18㎡，约合633.26亩，成交总价35618.247万元。成交地块包含22宗工业用地，1宗居住用地，2宗仓储用地，2宗公用工程用地，1宗教育用地。其中，工业用地面积占比74.98%，居住用地仅占5.12%。成交总面积比2021年减少13.68%，成交地块仍以工业用地为主。
▼2022年满城区地块成交情况统计
3.清苑区：成交地块24宗约合923亩 含居住用地8宗265亩
2022年清苑区累计成交地块24宗615049.03㎡，约合922.57亩。成交地块包含8宗居住用地，14宗工业用地，其中居住用地面积占比28.7%，工业用地面积占比52.35%。成交地块总面积比2021年增加161.43%，居住用地面积与2021年相比上涨29.04%。
居住用地中，中铁建投保定开发建设有限公司竞地2宗，成交总面积53780.97平方米，约合80.67亩，成交总价28235万元。保定久盛房地产开发有限公司竞地2宗，成交总面积22376.31平方米，约合33.56亩，成交总价7890万元。保定呈祥房地产开发有限公司竞地2宗，成交总面积35394.62平方米，约合53.09亩，成交总价13327万元。
▼2022清苑区地块成交情况统计
4.徐水区：成交地块28宗逾1080亩 同比减少近37%
2022年徐水区累计成交地块28宗719911.51㎡，约合1079.87亩。成交地块包含9宗居住用地，14宗工业用地，2宗商业服务设施用地，2宗区域公用设施，1宗物流仓储用地。与2021年相比成交面积减少近37.26%，其中，居住用地面积同比减少10.79%。
居住用地中，河北天行健房地产开发集团有限公司竞地2宗共计13252.63平方米，约合19.88亩，成交总价4772万元；保定龙之道房地产置业有限公司竞地2宗86729.87平方米，约合130.09亩，成交总价22131万元。
▼2022徐水区地块成交情况统计
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