保定市杨村城中村改造项目服务建议书
1．本项目的运作须解决以下问题 1.1对政府意图的深刻理解 1) 当地政府对本项目的期望，希望发展什么产业，为区域产业及经济带来什么样的效益 2) 政府的需求是什么项目的规划如何在促进地方产能、就业、税收、转型升级等方面满足
荔当地政府需求 3) 政府做什么政府能在该项目中提供什么样的帮助和优惠条件 1.2对项目的本质认识 1) 项目在整个片区总的角色，要实现什么目的作为具有规模大、产品形象好的项目，在充
分满足项目主体需求的情况下，如何规划各功能分区，发展产业如何落地到各功能板块 作为产业项目，各功能板块运营和盈利模式如何构建 2) 项目的规划定位和发展，如何与保定市以及周边区域的转型升级相结合，形成相互促进、 共同发展如何利用项目区位以及产业政策的优势，吸引其他区域的优秀企业落户到园区 中，形成产业的有效集聚 如何利用有效的措施，理清项目的劣势又如何在规划、项目 落地的过程中规避 3) 项目结合同业竞争分析，项目在产业生态圈中是什么角色主要面向哪些需求提供什么功 能愿景/理想的角色定位如何为达到理想的角色定位，还需要创造什么条件引进什么资 源 2.赢城对项目目前所面临的问题点的提出 总体而言，以上问题可以归纳到以下四个层面去理解： ? 战略层面 战略上必须确保项目开发和建设是走在正确的方向上，不能用点式分析来寻找解决方
案，并且有些问题是非技术性的，我们必须基于区域整体发展的角度通过系统的、框架性的 思路提供解决方案。
基于本项目而言，不仅要从区域的角度、从周边产业带来发展的角度、从可持续发展、 区域形象和价值等方面来分析项目发展方向，还要从企业背景和企业目标角度，寻找项目真 正的发展使命和定位。
对项目的产业选择和定位、投资和运营都必须站在项目整体角度上思考：明确本项目中 产业的运营和开发，对园区建设起到至关重要的支撑作用。
? 总体定位层面 对区域未来发展的遇见力是本项目“立意”的基础，对于本项目而言，可以从区域的发
展定位、区域功能的协调发展、区域功能缺失、区域价值实现、产业升级、区域与外部经济 体的产业协调和互补等方面来提出本项目的市场定位、客户定位、功能定位等。
? 招商层面 招商的关键问题是如何让企业选择项目如何令到的商家对项目有信心，如何更好的发掘
现有商家的客户信息资源。从而更好的细分招商市场，更好地定位目标潜在客户，了解他们 对物业需求方式有哪些招商渠道
? 运营层面 运营的关键问题，其本质是盈利模式，即我们必须明确在本项目的建设中，需要从战略
上明晰什么是项目持续发展的市场驱动力什么是项目具备合理利润的关键因素什么风险是 改造升级中必须预测的和规避的
在充分考虑保定和经济圈其他区域地理、资源、发展现状等经济条件的差异， 在资源潜力、产业基础、地理条件及与京津冀都市经济圈其他地区的协作分工关系 之 上 ，建 议 打 造 以 生 物 健 康 产 业 为 主 、以 新 能 源 及 能 源 装 备 制 造 产 业 、航 空 航 天 及 新 材 料 产 业 等 产 业 为 辅 的 集 居 住 、文 化 商 业 、教 育 、商 务 办 公 、研 发 等 功 能 为 一 体 的 健 康 科 技 小 镇 ，致 力 于 推 动 传 统 医 疗 产 业 发 展 模 式 转 向 集 “ 防 —治 —养 ” 于 一 体 的 大 健 康 防 治 模 式 ，推 动 京 津 冀 生 物 健 康 产 业 发 展 走 向 新 途 径 ，推 动 区 域 支 柱 产 业 的 转 型 升 级 ， 同时搭建一个复合化、高标准、有特色的工作生活一体化创新社区，为 企业、市民创 造一个形象生动、可观可游、意象独特的健康科技主题特色小镇。
实 现 创 新 与 创 业 相 结 合 、线 上 与 线 下 相 结 合 、孵 化 与 投 资 相 结 合 ，为 创 业 者 提 供 良好的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。 ? 企业孵化器
为 入 孵 企 业 提 供 研 发 、经 营 的 场 地 和 办 公 方 面 的 共 享 设 施 ，提 供 政 策 、管 理 、法 律 、财 务 、融 资 、市 场 推 广 和 培 训 等 方 面 的 服 务 ，以 降 低 企 业 的 创 业 风 险 和 创 业 成 本 ， 提高企业的成活率和成功率。 ? 企业加速器
以 快 速 成 长 企 业 为 主 要 服 务 对 象 ，通 过 服 务 模 式 创 新 充 分 满 足 企 业 对 于 空 间 、管 理 、服 务 、合 作 等 方 面 个 性 化 需 求 的 新 型 空 间 载 体 和 服 务 网 络 ，具 有 较 强 的 集 群 吸 引 力和创新网络形态。 ? 专业园
以 科 技 产 业 集 聚 发 展 的 专 业 园 区 ，物 业 类 型 涵 盖 产 业 大 楼 、独 栋 总 部 、研 发 基 地 、
商业服务配套（展厅、公寓、商业等）以及公共服务平台。 1.3 项目的招商策略建议 结 合 项 目 的 定 位 方 向 以 及 赢 城 的 招 商 经 验 ，建 议 以 下 面 几 个 招 商 模 式 进 行 有 效 的
招商： ? 自主招商：搭建项目自身招商团队，分别在项目所在区域、周边城区乃至珠三
角地区设立招商点，全面展开拓客工作，到目标招商区域及相关行业商协会进行 目的拜访推广，以行销的模式达到收集客户的目的； ? 关系资源招商：利用赢城的在珠三角等地的政府及商协会关系资源，共同搭建 招商平台，实现项目的联动招商，成为项目目标企业招商引资的承接地； ? 活动招商：利用举办产业论坛/峰会等圈层活动，挖掘产业企业资源，把项目在 相 关 产 业 链 企 业 圈 层 形 成 口 碑 传 播 并 在 周 边 区 域 提 升 市 场 关 注 度 ，为 项 目 积 累 客 源，提高项目在产业界及商业界的知名度； ? 媒体招商：制作、刊登本地区的宣传介绍广告、文章，制作新闻报道事件，与传 媒保持定期、良好的工作交流，进行有效的网络招商； ? 赢城大数据招商：通过赢城多年的行业积累，及所储备的上百家协会、媒体、上万家 主力商家、数十万家投资客资源及人脉资源的大数据平台，直接为项目导入目标企业， 为客户战略定位、品牌推广、招商销售提供源源不断的平台支持，蕞终促成项目目标的 圆满完成。 ? 政策招商：建议政府设立独有的招商扶持政策，企业落户奖励政策等优惠政策，提高 项目的自身竞争力和项目吸引力，同时提高落户企业的企业竞争力，形成项目的口碑效 应，从而推动项目的后续招商。 1.4 项目的运营平台建议
结合各大功能的规划，搭建八大服务平台，为落户企业提供从入驻到正式运营各方面的 咨询服务或援助服务，使落户企业在各个阶段的问题得到简单高效的解决，从而提高落户企 业的落户信心，提升项目吸引力，同时为项目建立可持续的收益。 ? 商务服务平台：为企业提供入园注册、财务、法律等服务； ? 人力资源平台：为企业提供招聘、拓展培训、人力外包、校企合作、员工医疗等服务； ? 金融服务平台：整合银行、基金、投资机构为客户提供服务； ? 科技服务平台：提供研发、设计、检验检测、高新企认证、政府项目申报等服务； ? 展示服务平台：为企业提供新技术、新产品、新创展示 交流等服务； ? 企业服务平台：为企业提供包装、印刷/广告、设计/制作、沙盘/活动公司、翻译等服
务； ? 社交服务平台：为企业提供俱乐部、创业俱乐部、协助政府关系处理； ? 生活服务平台：为企业提供社区餐厅、社区零售、休闲空间、文体设施。
本项目若由甲方委托广东赢城投资管理有限公司对本项目进行全程操作，则委 托事项如下：
地块分析及相关政府规划、区域经济及产业研究、区域产业 市场调研、同类项目分析、定向访谈调研、项目 SWOT 分析、 项目整体定位、产业定位、形象定位、功能规划定位、客户 定位、整体规划策略、业态规划、开发策略等；
内容创作、规划设计、施工制作（空间规划展示、主题园区 规划展示、科技创新成果展示、招商支持、产业政策、对外 接待、产业及园区发展愿景等、企业品牌及产品展示）；
筹备招商物料：招商画册、招商折页、项目官网、微信公众 号、项目 H5 等； 招商实施：团队建设、制定招商策略，举办推介会、寻找目 标客户，根据项目实际招商需求，制定合理的招商推广并予 以执行； 平台搭建、企业引进、资源导入、项目申报、孵化服务、政 策设计等；
广东赢城投资管理有限公司（简称赢城）以企业服务为宗旨，以招商运营为手段，以商
务办公及产业园区物业为载体，为写字楼、产业园区、众创空间、孵化器、加速器、总部基
地、产业新城等提供研究策划、产业招商代理、运营管理、融资并购等服务。公司注册资本
1000 万元，旗下拥有赢城咨询、赢城招商、赢城运营、赢城资本四大事业平台。致力打造
赢城创建于 2006 年，源自东莞国家级科技产业园区松山湖开发实践和研究，经过了
这么多年的快速成长，服务过 100+政府及企业，积累了 50 余个实践案例，涉及投资金额
2、规模实力、招商资源、服务优势 赢城拥有专业团队 80 多人，立足科技产业、商业地产，拥有专业的产业规划、园区规 划、地产策划、产业招商、产业运营、智能化、信息化、产业投资基金等专家团队，预见行 业发展态势，见证行业成长历程，为客户及项目提供战略发展、投融资和全程运营支持，为 项目保驾护航。 赢城拥有数年积累的政府，协会资源，企业、品牌资源，学术机构资源，商业联盟资源 以及公关媒体资源，其中华南区主要包括美国华南商会、中韩贸易促进会、澳州商会、广东 国际商会、深圳智能装备产业协会、深圳物联网产业促进会（会员数量近千家）、深圳云计 算产业协会、深圳软件行业协会、深圳互联网产业协会、深圳电子商务协会、香港中小企业 联合会（会员数量超过 1000 家）、清华博商会（会员数量超过 10000 家）、广东省湖北 商会（会员数量超过 8000 家）、广东股权投资协会、广东省制造业协会、广东模具协会、 东莞市电子信息产业协会等；另有中科院、IBM、绿野资本集团等多家大型企业合作伙伴， 能够直接为所服务客户导入，为客户战略定位、品牌推广、招商销售提供优秀的平台支持， 蕞终促成项目目标的圆满完成。
3、服务经验与案例 赢城在国内运营服务过多种类型产业地产项目，总面积超过 2000 万平方米，并达到理 想的项目预期，拥有丰富的行业资源、理论基础及扎实的实战经验。 部分同类案例参考 项目：广东东莞松山湖高新技术产业园 赢城提供产业规划及招商代理
松山湖高新技术产业园是经国务院授牌的国家级高新技术园 区，园区总占地面积 72 平方公里，主导产业为新能源新材料、 电子信息、生物医药、文化创意产业等。
广东东莞生态产业园作为省级高新技术园区，总占地面积 31 平方公里，以高端新型电子信息、高端装备制造业、新兴高新 技术产业、现代服务业、休闲旅游业 为主导发展产业。
闽粤经济合作区(诏安)绿之地工业园总规划面积为：6000 亩，一期启动区规划面积为：1260 亩，以纺织服装、轻工 机械、印刷包装等为主导发展产业，园区享有省、市、县三 级政府扶持政策充分融合政策实效机制，构建生产区与生活 区两大职能区域，打造集“七大生产服务”和“五大生活服 务”两类服务功能于一体的现代化新型工业园。
深圳国际生物谷总占地面积 31.9 平方公里，以坝光为核心启动区，地域 范围覆盖东部沿海大鹏、盐田及坪山地区；园区涵盖生命信息、生物医 学工程、生物医药和高端医疗、生命健康服务、生物资源开发和生物环 保与制造等，产业支撑包括国家基因库、中国农科院深圳生物育种创新 研究院、生命科学产业园和海洋生物产业园。
杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是 1993 年 4 月经国 务院批准成立的国家级开发区。杭州开发区以打造国际先进 制造业基地为目标，大力实施工业兴区战略，形成了电子信 息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。
顺德高新区西部启动区一期城市综合开发项目由顺德高新区管委 会与中交城投共同开发，是顺德区首个政企合作开发的重点项目， 占地面积：9.5 平方公里，项目定位为省智能制造产业基地、省市 共建循环经济产业基地、“产居和城”复合城市生活示范区、国家 高新区。
农业生态谷占地面积 17200 亩 ，是中粮集团与北京市政府共同打 造首都城乡统筹发展、解决“三农”问题的示范项目。将建造一座 现代都市农业、健康科技创新产业及田园生活和谐共融的生态卫星 城，成为新型城镇化建设与一、二、三产业融合的示范样板。
项目隶属东莞市宣传部，互联网产业园顺应 “互联网+”时代 的契机，打造东莞首个以互联网+为核心的服务平台，园区总 建筑面积 5.6 万㎡，容积率为 1.8。项目打造国家级互联网创 新创业示范基地，主导产业是“互联网+” ，移动互联网、互 联网金融、O2O、网络媒体、网络游戏等。
项目位于拥有南中国硅谷之称的松山湖，是以上市投资辅导、 资源共享、管理咨询和资本运作为核心，以高端物业及高端 配套为支撑的上市企业总部基地。是由世纪资本控股集团投 资建设的世纪会发展战略“资本+实业”加速器的首个试点。
项目位于广东省东莞市南城区新基大道，新创基智慧港产业 园定位于电子商务、物联网、电子信息、软件等产业集群及 工商财税法律金融、科技展览、学术信息交流、人才服务、 管理咨询等配套服务为一体的高科技产业孵化平台。总建筑 面积约 10 万平方米一期 2.2 万平米；二期 2.3 万平米；三期 规划中。
项目位于松山湖国家高新产业园北部研发区；项目占地面积达 260 亩，总建筑面积超过 40 万平方米。项目将打造成中国乃 至世界金融孵化、金融创新的样板工程。项目旨在为东莞产业 转型，产业升级，为推动东莞金融事业的发展，打造东莞极具 代表性的区域综合服务中心。
项目位于广东省东莞市莞城区汇峰路一号，是东莞市莞城区 政府下属全资企业拥有的物业，是东莞目前全市蕞大的单体 建筑，同时也是莞城促进经济发展的重点投资项目，总占地 面积：4.13 万平方米；总建筑面积：23 万平方米；写字楼： 14 万平方米商铺：4 万平方米；公用物业：5 万平方米。
项目位于云南省昆明国家级经济技术开发区云景路与向阳路 交叉口，与经开区管委会有一街之隔，它是云南银河之星投资 有限公司开发和运营的云南首个高端科技产业园项目，也是云 南省工信委、云南省科技厅重点扶持的高端科技示范园区。该 科技园共有 15 幢，总面积约 10 万平方米。
项目位于肇庆市端州区 23 区，背靠北岭山，东临波海湖，占 地面积近 380 亩，投资 30 个亿，将建成超 60 万平方米的集聚 科技研发、软件和服务外包、创意产业等以智力密集型产业为 主的产业集聚区；打造成为启动肇庆端州区新兴科技产业园区 发展的触媒，打造数字信息龙头项目，为未来肇庆生产性服务 业发展提供新标杆，成为肇庆产业升级的里程碑，带动肇庆整 体产业提升与转型，带动肇庆提升为泛珠三角地区节点城市、 粤西总部基地之一。
新丝路总部基地，依托国家“一路一带”宏观经济发展思路及政 策，打造成“新丝绸之路经济带”上的桥头堡，成为连接新疆内 外、促进亚欧合作的特殊经济开发区的总部基地项目位于伊宁市 霍尔果斯伊宁园区核心位置，立足于项目近城市的区位条件，伊 宁现有的产业基础，结合政策、现代服务业、总部经济园带来的 利好，规划总部经济办公板块、科技大厦板块、孵化大厦板块、 电商大厦板块、智慧展厅板块、国际社区板块等形态，塔建科技、 产业、金融三融合平台，打造新丝绸之路经济带总部高地。
项目邻近广州南站，在广州南站辐射圈内，坐落于南海三山新城 区里，随着广佛同城化的纵深发展和广州南站片区的开发，三山 新城将着力打造成服务于广佛都市圈及珠三角地区，集港口物 流、高新创意产业、文化商业、旅游度假、会议疗养、商务办公、 体育休闲、生态居住为一体的国际生态休闲水城，并与香港加强 产业经济合作，发展成为粤港金融科技产业合作示范区域。
项目地块位于平顶山市高新区，由东陆集团开发及运营，地块 总占地面积约为 500 亩。项目将打造成为集安全信息、电子 商务、文化创意、现代服务业、先进制造业为一体的高科技产 业园区，搭建中小企业孵化器、技术创新平台、金融、智慧展 厅等平台，打造平顶山首个国家高科技园区。
1．整体市场研究 1) 宏观环境、政策环境的机遇分析与研究 2) 区域产业市场调研（产业规划与政策、产业扩张性、发展需求、市场容量、选址要求、产业发 展及机遇、关联产业整合研究、产业链条研究等） 3) 项目建设背景分析（项目现状、交通概况、政策背景、政府规划等概况分析） 4) 区域内产业市场发展现状、竞争格局及发展趋势分析 5) 同类项目分析（区域产业与功能关联研究、与优势产业整合措施、政策条件、配套设施、营销 推广、运营服务、开发模式、盈利模式研究以及成功关键因素等） 6) 项目可行性意向访谈调研（政府、企业、行业专家等） 7) 项目 SWOT 分析
2．项目整体定位 1) 结合市场调研结果对项目市场机会及产业链条进行分析梳理 2) 通过项目 SWOT 分析确定项目定位方向 3) 项目总体发展战略定位 4) 同类案例借鉴研究 5) 项目整体定位（市场定位、形象定位、功能规划定位、业态建筑定位、物业档次定位、目标客
户群定位、运营模式定位） 6) 项目产业模式核心定位 7) 项目发展策略 3．项目产业模式构建及发展规划 1) 产业模式构建 2) 整体规划策略（市场容量测算、分区组团规划、路网动线规划、配套功能规划、景观资源规划） 3) 业态规划（业态布局、业态配比） 4) 建筑规划（建筑风格、物业形态、物业比例、物业布局、业态物业组合） 5) 开发策略（开发分期建议、开发业态配比、开发策略建议） 6) 租售策略（租售物业建议、租售价格测算） 7) 营销策略（总体营销思路、营销阶段分期、阶段营销策略） 8) 运营策略（运营管理策略、功能模块构建）
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