可行性研究报告案例
2022-04-24发布于广东
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word word PAGE / NUMPAGES word 北京华隆昌房地产开发有限责任公司房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业工程可行性争辩报告 报告编号：世联咨字BJ[2021]ZX03007号 2021年4月 工程可行性争辩报告 询问报告名称： 北京华隆昌房地产开发有限责任公司房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业工程可研报告 询问报告编号： 世联咨字BJ [2021]ZX03007号 评估机构： 深圳市世联土地房地产评估北京分公司 评估日期： 2021年3月31日至2021年4月 北京华隆昌房地产开发有限责任公司： 承蒙信任，我们格外荣幸地提交我公司——深圳市世联土地房地产评估北京分公司对贵公司托付的房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业工程可行性争辩报告，以供参考。 需要说明的是，本报告中工程规划功能、功能分区指标、功能分区改造装修标准、建设工期、出租出售模式商定、租售方案等均依据贵公司供给的有关资料及沟通结果，假设相关数据发生转变，我们的测算结果也需相应做出调整。 我们的方案是基于目前北京市及房山区区域房地产市场状况，结合十多年来我们的专业实践以及对工程四周相关物业认真细致的调查争辩而完成的，期望通过我们的努力，为贵公司供给有价值的建议。 顺颂 商祺 深圳市世联土地房地产评估北京分公司 2021年4月 联 系 人 ：王江红 付雪超 联系 工程询问负责人： 王宜强——深圳市世联土地房地产评估北京分公司总经理、注册房地产估价师 王江红——深圳市世联土地房地产评估北京分公司投资询问部技术总监、注册投资询问师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册资产评估师、注册造价工程师、高级经济师 工程询问参与人员： 付雪超——深圳市世联土地房地产评估北京分公司投资询问部市场总监 薛 峥——深圳市世联土地房地产评估北京分公司投资询问部询问参谋 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 一 工程总论 1 1.1工程背景 1 1.2工程询问说明 3 1.3可行性争辩结论 4 1.4工程风险及防范建议 7 二 工程概况与背景 1 2.1工程概况 1 2.2工程建设合法性分析 4 2.3工程建设规模 4 2.4工程建设合作状况 5 三 工程市场分析 6 3.1北京市房地产行业进展环境及现状分析 6 3.2北京市城市总体规划概况 11 3.3区域市场分析 13 3.4 工程定位 25 3.5 工程SWOT分析及定位推断 25 3.6 分析结论 26 3.7 工程销售价格确定及销售率猜测 26 四 工程总投资估算与资金筹措 28 4.1测算原那么及前提条件 28 4.2工程总投资估算 28 4.3工程投资方案 30 4.4工程资金筹措方案 31 五 工程经济效益评价 32 5.1工程销售〔出租〕收入和销售〔经营〕税金测算 32 5.2工程利润、本钱利润率 32 5.3 赢利力量分析 33 5.4 工程综合经济效益分析 33 5.5 工程敏感性分析 34 六 附表 35 七 附件 36 工程总论 1.1工程背景 1.1.1工程名称 北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业工程可行性争辩报告 1.1.2托付方 北京华隆昌房地产开发有限责任公司〔以下简称：华隆昌公司〕 1.1.3担当可行性争辩工作的单位 受托单位：深圳市世联土地房地产评估北京分公司 单位地址：北京市朝阳区建国门外大街甲6号中环世贸C座7层 1.1.4争辩工作依据 国家有关法规、政策文件 ?房地产开发工程经济评价方法?〔建设部：建标[2000]205号〕 ?建设工程经济评价方法与参数?〔发改投资[2021]1325号〕 ?关于印发经济评估方法的通知?及附件〔中国国际工程询问公司：咨经[1998]11号〕 其他有关法规、政策文件 ?北京市建设工程概算定额? ?北京市建设工程工期定额? ?北京市建筑工程价格信息? 企业供给的相关资料 ?房屋全部权证?〔京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号〕 ?建设工程规划许可证?〔2000-房规建字-0109、2021-房规建字-0197〕 ?国有土地使用证?〔京房国用〔2021〕字第405号〕 ?建设用地规划许可证?〔1999-房规地字-0002、1999-房规地字-0011、2021-房规地字-0030〕 ?北京市国有土地使用权出让合同?〔京房房地出让[合]字〔1999〕第006号、京房房地出让[合]字〔1999〕第015号、京房房地出让[合]字〔1998〕第090号〕 ?房屋土地测绘成果报告书? 竣工验收报告 畅龙苑商厦销售方案 改造公寓材料作法 玉竹园一里面积说明 1.1.5工程建设规模和内容 依据郡原地产供给的相关资料，经济技术指标如下表： 表：工程主要规划指标 工程名称 宗地工程 地块编号 京房国用〔2021〕字第405号 用地性质 住宅用地 总用地面积〔m2〕 19,910.17 总建筑面积〔m2〕 64,000 本工程用地面积〔m2〕 4,640.06 建筑容积率 3.214 建筑掩盖率 ≥50% 本工程建筑面积〔m2〕 14,915.17 其中： 公 寓 4,372.76 公寓总户数〔套〕 90 户型 40㎡~50㎡ 商业用房 4,824.74 消遣用房 5,717.67 其中：地上建筑面积(㎡) 7,959.23 地下建筑面积(㎡) 6,955.94 注：表中指标来源?国有土地使用证?、?房屋全部权证?及玉竹园一里面积说明等相关资料。 1.1.6工程开发、销售手续 工程土地使用权取得 依据?国有土地使用证?〔京房国用〔2021〕字第405号〕，2021年10月由华隆昌公司取得土地使用权。 工程房屋全部权取得 依据?房屋全部权证?〔京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号〕，华隆昌公司分别于2021年8月及2021年6月取得房屋全部权。 工程销售合法性手续 玉竹园一里〔畅龙苑〕工程住宅局部已全部销售完毕，涉及本工程局部权属清楚、权证完备，具备合法销售条件，工程可租、可售。 通过以上分析，我们认为本工程的权属来源清楚合法。 1.2工程询问说明 1.2.1工程简介 本工程所在为1号楼及2号楼1-3层商业局部、甲1号楼、2号楼及甲1号楼地下局部、4北号楼及地下室，设计用途、建筑面积、建筑结构、建成年月、装修状况、设施设备状况详见下表： 工程 设计用途 建筑面积〔m2〕 建筑结构 建成年月 使用现状 装修状况 设施设备状况 1号楼〔1-3层〕 商业 423.03 钢混 2021 空置 地砖地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆 烟感、喷淋、暖气等简洁设备 2号楼〔1-3层〕 商业 2219.80 钢混 2021 空置 地砖地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆 烟感、喷淋、暖气等简洁设备 甲1号楼〔1-2层〕 商业 943.64 钢混 2021 空置 地砖地面、乳胶漆墙面、格栅吊顶、楼梯不锈钢栏杆 烟感、喷淋、暖气等简洁设备 2、甲1号楼地下室 商业 1238.27 钢混 2021 空置 水泥地面、乳胶漆墙面及天花 烟感、喷淋、暖气、通风系统等 4北号楼 商业 4372.76 混合 2021 空置 1-3层为地砖地面、乳胶漆墙面及天花；4层走廊及会议室地砖地面、墙面乳胶漆、硅钙板吊顶，办公室水泥地面、乳胶漆墙面及天花 烟感、喷淋等简洁设备 地下室 商业 5717.67 钢混 2021 空置 毛坯 简洁设备 合计 14915.17 注：本工程公寓局部目前正在改造装修，工期3~4个月，拟定5月份出租；商业、消遣局部为毛坯状态，可随时租售。 1.2.2询问说明事项 本次询问工程为华隆昌公司拟方案向信托公司申请6,000万元贷款，用于公司新工程开发。华隆昌公司特托付我司对本工程进行综合评价，以便为信托贷款决策供给参考依据。本案中，对工程的功能布局、规划利用及租售分析均参考托付方供给的相关资料。 本工程为玉竹园一里〔畅龙苑〕小区的商业局部，据托付方介绍原玉竹园一里〔畅龙苑〕64000平方米建筑总工期为2年，总投资1.4亿元，2021年开工，当年贷款2000万元，贷款期限1年，小区住宅实现销售后，已全部归还贷款并进行了后期滚动开发，全部工程已于2021年完成竣工验收手续。据与托付方沟通，公寓局部的改造、装修拟全部自筹资金，故本工程全投资按自有资金进行测算。 由于玉竹园一里〔畅龙苑〕小区开发较早，当年总投资较少，尤其土地取得本钱较低，本次评价中按现行本钱及合理建设工期进行测算。 本次评价是以符合本工程预期租售标准的模拟投入与现有市场收益为根底的，不涉及各股东之间的利润安排。 本工程所涉及的三类物业，其中商业、消遣经营模式为可租、可售，如出售可办理产权过户手续，托付方意向为出售；公寓那么只能出租，并据托付方拟经营模式，为出售商业用地剩余32年的租赁权。本次评价中商业、消遣局部按出售模式测算，公寓按一次性出租剩余年限使用权测算。 1.3可行性争辩结论 1.3.1市场可行性争辩 区域土地市场活泼，成交量及成交楼面价格均有大幅提高，土地成交类型由以居住用地为主，目前品牌开发商为获得土地的主力军。 北京房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活泼，但供给明显缺乏，伴随需求大幅上涨，价格自2021年下半年上涨明显； 在房地产政策环境趋紧的大形势下，估计2021年北京房地产投资额和市场供给将增长，但局部区域短期内仍面临供给缺乏，总体市场交易活泼程度仍会保持良好水平，房价在2021年将维持高位并呈小幅震荡趋势； 在北京市要将房山区定位为中央休闲区〔CSD〕的进展战略下，房山的区域价值渐渐得到认同，将进展成为继顺义、通州之后房地产市场的热点板块； 地铁线的催化效应进一步增加了房山区房地产市场的板块作用； 目前区域内房地产市场呈现经济型户型占主流，中高档楼盘开发渐渐增加、主要客户由中低端人群向中高端进展的特点。 1.3.2经济可行性争辩 1.3.2.1投资估算 工程总投资8,699.25万元，其中，建设期总投资7,818.47万元，构成如下： 表：投资估算表 单位：万元 序号 工程名称 总额〔万元〕 单价(元/㎡) 占总投资比例 1 土地本钱 4,474.55 3,000 51.4% 2 前期工程费 171.52 115 2.0% 3 建安工程 2,765.94 1,854 31.8% 4 公共配套设施建设 55.32 37 0.6% 5 开发间接费 149.35 100 1.7% 6 管理费 112.01 75 1.3% 7 不行预见费 89.78 60 1.0% 8 销售费用 279.07 187 3.2% 10 土地增值税 601.71 403 6.9% 11 合 计 8,699.25 5,832 100.00% 注：1、测算数据来源于华隆昌公司供给资料； 2、单价是按本工程总建筑面积分摊计算的单价。 1.3.2.2资金筹措 建设期投资资金来源包括自筹资金和销售收入。 工程总投资为8,699.25万元，其中自筹资金为7,300.00万元，占总投资比例能够到达“自有资金不低于建设总投资20%〞的要求，其他为销售收入1,399.25万元。资金筹措状况如下表所示： 表：工程资金来源表 单位：万元 序号 项 目 资金(万元) 比例 1 自有资金 7,300.00 83.9% 2 销售收入 1,399.25 16.1% 3 总投资 8,699.25 100.0% 1.3.2.3工程利润 经测算工程的利润总额、税后利润〔净利润〕、本钱利润率等指标详见下表，工程盈利力量均高于行业平均水平： 表：工程利润估算表 序号 项 目 计算公式 金额〔万元〕 1 经营收入 12,812.38 2 开发本钱 7,818.47 3 运营本钱(出租) 435.20 4 销售费用 279.07 5 销售税金及附加 702.31 6 土地增值税 601.71 7 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)-(5) 2,975.62 8 所得税 (6)×25% 743.90 9 净利润 (6)-(7) 2,231.71 10 本钱利润率 年均利润/总投资 34.21% 11 本钱净利润率 年均净利润/总投资 25.65% 12 财务净现值〔FNPV〕 912.69 13 财务内部收益率〔FIRR〕 22.9% 14 动态投资回收期〔年〕 1.82 注：本工程基准收益率设定为12%。 1.3.3工程评价结论 工程权属证书齐备 依据托付方供给资料了解，目前，本工程已取得?国有土地使用证?〔京房国用〔2021〕字第405号〕、?房屋全部权证?〔京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号〕，权属无瑕疵事项，不涉及他项权利事项，可以在公开市场上自由出售、出租。 工程改造、装修资金有保证 本工程所在玉竹园一里〔畅龙苑〕小区已全部于2021年完成竣工验收手续，据托付方介绍，本工程商业及消遣局部拟以现状出售〔出租〕，公寓局部拟自筹资金或以出售租赁权收入作为改造、装修的后续资金。 工程具有良好的社会效益 工程的建设有利于改善区域环境，完备区域配套设施，充分开掘区域价值，增加财政税收，制造就业时机。 工程经济效益属于行业平均水平 经测算工程的结果指标见下表所示： 表：结果指标表 序号 工程 指标 单位 1 占地面积 4,640.1 ㎡ 2 总建筑面积〔含地下〕 14,915.17 ㎡ 3 工程总投资 8,699.25 万元 4 工程经营收入 12,812.38 万元 5 利润总额 2,975.62 万元 6 税后利润 2,231.71 万元 7 投资利润率〔税前〕 34.21% % 8 投资净利润率〔税后〕 25.65% % 9 财务净现值〔FNPV〕 912.69 万元 10 财务内部收益率〔FIRR〕 22.9% % 11 动态投资回收期〔年〕 1.82 年 结论： 工程经济评价均属于行业平均水平，具备肯定抗风险力量； 工程公寓、商业、消遣三类物业定位符合市场供给需求，市场租售前景良好。 综合评价工程整体可行。 1.4工程风险及防范建议 1.4.1工程风险 本工程土地用途为商业，土地使用终止年限为2042年11月，公寓、商业、消遣三类物业只能按商业剩余年限约32年进行租售，尤其公寓局部存在着租赁到期不能变为住宅用途的风险； 改造装修后的公寓局部只能出售商业用途剩余32年期的租赁权，签订租赁合同，无法办理分隔后单套产权证； 作为区域中较早的楼盘工程，存在市场竞争风险。 1.4.2风险防范建议 抓住市场时机，适时并多渠道进行工程的宣扬，确保工程成功推出； 随时关注房地产政筹划向，并准时实行必要的防范措施； 随时关注北京市及区域房地产市场供求动向，准时实行应对措施； 做足工程的市场调研和客户需求调查； 随时关注主力客户的需求，准时调整营销策略； 打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险力量； 把握工程本体及周边日渐成熟的环境，适时定位产品类别及目标价位。 综上所述，在模拟现行本钱的前提下本工程仍具有尚好的经济效益，建议托付方在甄别市场供求的状况下，以销售为主要方式，或市场动向不明、客群购置意愿不明的状况下，考虑短期出租，并在适时阶段进行销售。信托贷款机构那么应关注贷款投向的新工程的可行性争辩。 工程概况与背景 2.1工程概况 2.1.1工程整体概况 华隆昌公司分别于1998年、1999年通过协议出让方式签订出让合同，取得玉竹园一里〔畅龙苑〕整体土地使用权，工程总用地面积19,910.17平方米，总建筑面积64,000.00平方米，容积率3.214，工程2021年开工，2021年全部竣工入住，总投资1.4亿元。工程位于良乡新城规划中心位置，东临高校城，西邻西南物流中心，北接良乡镇政府、房山区政府，南侧紧邻六环路出口，轻轨S5号线本 玉竹园一里商业配套工程位于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，工程四至如下: 北临：玉竹园一里住宅楼； 南临：长虹东路； 西临：中国移动营业厅； 东临：昊天塔街西侧路。 图：工程位置示意图 图：东侧〔昊天塔街西侧路〕 图：南侧〔长虹东路〕 图：西侧〔中国移动营业厅〕 图：北侧〔玉竹园一里小区〕 2.1.3 玉竹园一里商业配套工程目前为可售商品房，已取得?房屋全部权证?及玉竹园一里小区?国有土地使用证?。 图：甲1号楼外观图 图：1号楼、2号楼外观图 图：4北号楼外观图 2.1.4 周边环境：工程处于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，周边多住宅小区，分布较近的住宅小区主要有鸿顺园〔二手房〕、新建楼盘有瑞雪春堂、阳光邑上、财宝广场公寓等。 微观交通条件：工程微观位置较抱负，对外通达性好。现状可通过南侧的长虹路直接与外部交通网实现连接，将来待城铁房山线开通并在此设站，对外交通将更加便利。 周边交通条件：工程所处宏观区位路网交通也较为便利，工程位于房山区良乡，东西向有主干道长虹路、六环路，南北向有主干道拱辰大街、107国道，次干道良常路、长于路等。另外，再加上2021年下半年即将开通的城铁房山线，城市交通干道和各生活干道在工程周边交织成便捷的交通网。 图：工程地块外部交通网络示意图 2.2工程建设合法性分析 2.2 证照或文件名称 编号 企业法人营业执照 注册号： 注册资本 2988万元 房地产开发企业资质证书 证书编号：FS-A-1320 开发资质等级 肆级 国有土地使用权证 京房国用〔2021〕字第405号 房屋全部权证 京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号 2.2 本工程权属清楚合法。 2.3工程建设规模 依据华隆昌公司供给的资料，工程主要经济技术指标如下表： 表：工程主要经济技术指标 工程名称 宗地工程 地块编号 京房国用〔2021〕字第405号 用地性质 住宅用地 总用地面积〔m2〕 19,910.17 总建筑面积〔m2〕 64,000 本工程用地面积〔m2〕 4,640.06 建筑容积率 3.214 建筑掩盖率 ≥50% 本工程建筑面积〔m2〕 14,915.17 其中： 公 寓 4,372.76 公寓总户数〔套〕 90 户型 40㎡~50㎡ 商业用房 4,824.74 消遣用房 5,717.67 其中：地上建筑面积(㎡) 7,959.23 地下建筑面积(㎡) 6,955.94 注：表中指标来源?国有土地使用证?、?房屋全部权证?及玉竹园一里面积说明等相关资料。 2.4工程建设合作状况 表：工程建设合作单位表 项 目 企 业 建设单位 北京华隆昌房地产开发有限责任公司 设计单位 北京中土建设技术开发公司 施工单位 北京龙建集团 监理单位 北京集东建设工程监理有限责任公司 注：上表信息来源于?中华人民共和国建筑工程施工许可证?。 工程市场分析 3.1北京市房地产行业进展环境及现状分析 3. 北京市GDP连续9年保持快速增长，2021年金融危机席卷全球，而2021年那么是国际金融危机负面影响集中释放的一年。2021年北京市全年实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，人均地区生产总值10070美元，地方财政收入增长10.3%，城乡居民收入分别实际增长9.7%和13.4%，城镇登记失业率把握在1.44%，居民消费价格指数下降1.5%。 表：人均GDP统计表 年 份 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 人均生产总值〔元〕 25,300 27,746 32,061 37,058 44,969 49,505 56,044 63,029 68,788 人均生产总值年增长率〔%〕 10.2 10.2 9.2 11.9 21.3 8.8 8.9 5.2 6.2 图片：人均GDP及增长率 3.1. 3.1. 2021年北京房地产投资平稳增长，商品房施工面积、竣工面积、销售面积均有所上升，空置面积把握在肯定幅度内。依据北京市统计局资料显示，2021年北京市房地产开发投资总额到达2,337.7亿元，同比2021年增长22.5%。商品房施工面积9719.1万平方米，比上年下降2.9%；商品房竣工面积2678.6万平方米，上升4.7%；商品房销售面积〔含现房和期房〕2362.3万平方米，比上年上升76.9%；商品房空置面积1351.4万平方米，比上年下降6%。 表：2021年~2021年北京市房地产开发、销售状况表 年 份 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 投资总额〔亿元〕 783.8 989.4 1,202.5 1,473.3 1,525.0 1,719.9 1,995.8 1,908.7 2,337.7 商品房施工面积〔万平方米〕 5966.7 7510.7 9070.7 9931.3 10748.5 10483.5 10,438.6 10,014.3 9,719.1 本年新开工面积〔万平方米〕 2789.8 3206 3433.8 3054.3 2965.9 3197.4 2557.4 2337.2 2,246.6 商品房竣工面积〔万平方米〕 1707.4 2384.4 2593.7 3067 3770.9 3193.9 2,891.7 2,558.0 2,678.6 商品房销售面积〔万平方米〕 1205 1708.3 1895.8 2472 2803.2 2607.6 2,176.6 1,335.4 2,362.3 商品房销售额〔亿元〕 609.9 813.8 898.0 1249.1 1758.8 2159.0 ﹍ ﹍ ﹍ 商品房空置面积〔万平方米〕 ﹍ ﹍ 1123.4 1044.1 1374.2 1039.7 1,136.2 1,438.3 1,351.4 表：2021年~2021年北京市商品住宅开发、销售状况表 年 份 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 商品住宅施工面积〔万平方米〕 6352.9 6759.4 7283.4 6311.3 5914.5 5538.2 5551.9 商品住宅竣工面积〔万平方米〕 2080.7 2344 2841.4 2193.3 1854 1399.3 1613.2 商品住宅销售面积〔万平方米〕 1771.1 2285.8 2566 2205 1731.5 1031.4 1880.5 商品住宅销售额〔亿元〕 789.2 1,085.10 1,501.80 1,626.30 商品住宅空置面积〔万平方米〕 779.7 494.1 411.8 522.7 426.8 3.1.2. 从以下图可以格外清楚的看出，2021年到 2021年间，北京的新增供给总体呈现出快速下降的趋势，在2021年新增供给面积曾经到达3600多万平方米，而到了2021年那么仅有不到1600 万平方米。短短几年时间，新增供给总量就下降了一倍还多。供给量的急剧下降导致销售价格飙升，商品房销售价格从2021年的单价不到5000元每平米飙升至2021年的接近25000元每平米，而且这种趋势始终保持到2021年头部季度。 图片：2021-2021年北京供给总量与商品房成交均价比照图 表：2021年~2021年北京市商品住宅销售价格表 年 份 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 平均销售价格〔元/平方米〕 4716 4467 4456 4747 5853 8214 12556 14535 24193 图片：2021-2021年北京商品住宅期房供给、交易及价格变化图 3.1.2 2021年后，经过三年新居成交量的持续萎缩和二手房成交量的稳步上扬，2021年二手房市场成交量首次超越新居，成为市场蕞重要的组成，对市场供给、价格的形成发挥了重要影响，整个市场的内在结构也悄然发生着转变。 从2021年 11 月开头到2021年春节，二手房市场根本处在一个初步的成交回暖期,在经受了近12个月的低位徘徊〔月成交量在2000 套左右〕后，成交量开头缓慢上升，月成交量到达 7000 套左右，根本2021年的成交量水平。 春节过后，全市各区域二手房成交量都呈现爆发式增长，尤其是 3 月之后，月均成交量一举突破20000套，远远超过2021年月均7800 套的历史蕞高水平。成交量的突然放大，一方面是因为首次置业群体的集中入市；另一方面也是改善型客群和投资型客群已经开头进入市场，但新居供给远远缺乏所造成。5 月之后，伴随四环外区域供给的逐步稀缺〔相较2021年和2021年 1－5 月〕以及四环内区域的放量成交，京城二手房市场开头迈入价格拉升阶段，其市场表现就是成交量在维持前一阶段水平的根底上略有增加，而成交均价那么快速上涨。进入 4 季度后，伴随 CPI、PPI 连续上升以及整个宏观经济中流淌性的空前高涨，通货膨胀、货币收紧以及相关优待政策终止三种预期开头主导二手房市场，直接引发了客群对将来价格上涨和交易本钱上升的猛烈推断，并蕞终造成年末的恐慌性抢购。其市场表现就是成交量的再次暴增以及价格的短期急速攀升。 图片：2021-2021北京新居、二手房市场成交状况 3.1.2. 经济有用户型渐渐成为市场的主流产品。目前新上市的新工程中，小户型工程明显增多，成为市场关注的焦点，在商品住宅均价在不断攀升的状况下，由于面积的缩小而进一步降低了总价的门槛，吸引了经济实力相对较弱的年轻人的留意。但总体上以二居室为重心的经济户型仍旧是市场的主流。 3.1.3北京市房地产市场的将来猜测 2021年房地产行业快速摆脱了2021年的低迷萧条之势。成交量不断上涨，房价也是一路蹿升。到了下半年，虽然成交量顶峰期已经过去，但是房价好似并没有放慢涨价的步伐。开发商对楼市的预期好似也是布满信念，这一点从2021年不断涌现的“地王〞现象就可以窥见一斑。对于明年楼市走向，将可能消灭一下走势： 3.1.3.1 ?从经济环境方面来看，2021年的经济形势还将保持回暖之势，从国家统计局公布的统计数据来看，今年保八的经济增长率是毫无悬念的。虽然，将来我国经济将会面临结构性增长冲突和通胀的压力。但是，在政府“看得见的手〞的作用下，产业结构调整的深化，将来的各项调控措施仍将发挥效力。从消费层面来看，消费信念仍旧保持增长态势，在各种利好政策的刺激下，居民巨大的购置力将被挖掘出来。政府对于一般商品房供给、保障性住房的供给仍会加大力度，从事这些产品开发的企业仍将会受到政府的鼓舞，也能享受到相关的利好政策。 3.1.3. 由于担忧金融危机的影响及对前期楼市的不看好，导致了2021年上半年住宅建设开工量缺乏，同比消灭了较大的下滑态势。直到下半年楼市回暖火爆后，开发商才又加快了开发建设的步伐。受此影响，2021年上半年楼市整体的供需关系仍旧比较紧急，结构性供需冲突仍旧会消灭。 ?3.1.3. ?2021年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊异的。从三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，再到九、十月份的量跌价涨，京城楼市的房价咆哮而来，所向披靡。造成房价快速上涨的缘由有很多，如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在2021年仍将连续作用于楼市。由此2021年房价的总体走势仍旧会保持上行。之所以这么推断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2021年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在本钱因素作用下，将来的房地产价格必定会消灭上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的叠加作用下，2021年房价仍将保持上行走势。 3.2北京市城市总体规划概况 图：北京市城市总体规划 3.2.1北京市城市进展战略：完善“两轴〞、进展“两带〞、建设“多中心〞，形成“两轴——两带——多中心〞的城市空间新格局。 “两轴〞——城市传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，是北京城市的精髓。 “两带〞——“东部进展带〞北起怀柔、密云，重点进展顺义、通州、亦庄等地区；“西部生态带〞与西部山区生态屏障相联系，包括延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村等地。 “多中心〞——指在市区范围内建设ＣＢＤ、奥运公园、中关村等多个综合效劳区；在市域范围内的“两带〞上建设假设干新城。 3.2.2北京将来空间进展战略：旧城有机疏散；市域战略转移；村镇重新整合；区域协调进展。 北京将来进展的目标应主要定位在四个方面： 国家首都——政治中心，国际交往中心； 世界城市——世界级效劳中心，世界级大都市地区的核心城市； 文化名城——文化、训练、科技创新中心，世界历史文化名城； 宜居城市——充分的就业时机，舒适的居住环境，创立以人为本、可持续进展的首善之区。 3.2.3城市总体规划目标 完善“两轴〞，保障首都职能和文化职能的发挥；强化“东部进展带〞，疏导新北京产业进展方向；整合“西部生态带〞，创立宜居城市的生态屏障；构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。 图：北京市市中心区功能布局 行 政 行 政 商 业 3.2.4北京市功能分区格局 中北京——老城区为中心的行政、居住、商业综合区。 西北京——大型传统工业区。 南北京——政府主导的城市进展方向，北京城市进展预留区。 东北京——朝阳中央商务区〔CBD〕、使馆区，以及以酒仙桥和西坝河、通州卫星城为中心的大型居住区。 北北京——以多园一体的中关村高科技园区为中心的高科技工业园区带；以清华-北高校院区和学院路八高校院区为核心的海淀文化训练区；以北京沙河学园都市为中心昌平新兴训练文化区；以亚运-奥运体育中心区，八达岭、十三陵风景区等组成一个大型科教文化区。 北京的政治、经济、文化功能主要分布在城市的北部区域。其中：西片为技术主导经济，中关村；东片为金融主导经济，CBD；中部为政治文化功能，国家机关、故宫、奥林匹克中心。 本工程位于“两带〞的“西部生态带〞，属于房山区。 3.3区域市场分析 3.3.1 3.3.1 房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。在北京市区西南方向，东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。 房山区总面积为2021平方公里，区域下辖28个乡、镇河街道办事处，共有113个居委会， 462个村委会，2021年末常住总人口90.5万，随着高校城的建成投入使用，将来的常住人口会越来越多。区府所在地良乡是?北京市总体规划?中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里，区位优势较为明显。 房山区人文资源和旅游资源尤为丰富，是京郊知名的“旅游胜地〞，被评为世界地质公园，旅游资源有巨大的开发潜力。 3.3.1.2 交通状况 房山区内贯穿京广、京原两条铁路干线国道等大路干线多公里，大路掩盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通便利迅捷，公交车917、993、901〔燕化换乘中心-前门西〕、646、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。 房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线线。 地铁房山线月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2021年建成通车。 ??S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站〔即永定门站〕，经丰台、长辛店、良乡，然后连续向南效劳于窦店、琉璃河等地区。 地铁房山线座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、高校城站、理工高校站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。以下图中的方案三为中选方案。 大路交通 在大路交通方面，原方案2021年开工的京石第二高速提前至09年下半年开工。京石第二高速是从张〔张家口〕石〔石家庄〕高速大路衍生出来的一条分支。在张石高速的保定市涞水出口，将再建设一条高速大路从涞水通往北京市的房山区。京石第二高速估计为双向6车道，北京段起于门头沟区108国道四周，经房山区至北京市与河北省边界，接河北段通向涞水县，然后并入张石高速。道路工程将依据高速大路标准设计，道路把握红线米，其中山岭重丘区段设计速度100公里/小时，其余路段设计速度120公里/小时，道路全长约65.4公里。京石高速现在日均通车流量已高达9万辆，顶峰期简洁引起堵塞。京石第二高速建成通车后，将大大缓解目前京石高速繁重的交通形势，同时，对房山区域也会形成良好的拉动效应。 3.3.1.3 房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。蕞顶峰是百花山的百草畔，海拔2035米;蕞低处是东南部立教洼，海拔为26米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河盘旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。 3.3.1 房山区2021年前三季度在固定资产投资的拉动下，全区GDP总量保持了12%以上的增速，各项税收和财政一般性预算收入增速到达五个城市进展新区之首，第二产业企稳回暖，头部产业和第三产业增势平稳，房地产市场再现火爆，经济进展的政策性利好因素和进展条件渐渐增多，整个经济运行从年初至今消灭了止滑上升、先抑后扬的态势，各项税收和财政一般性预算收入有望大幅度超额完成全年任务，土地基金收益到达峰值。 3.3.1 依据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为将来北京西南的经济重心、北京进呈现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，担当北京面对区域进展的重要节点。 良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。高校城依据功能定位分为四大区，其中：学校的教同学活区6414亩，占总用地面积的63.8%；中央设施区1423亩，占总用地面积的14.1%;西部配套区829亩，占总用地面积的8.2%；中央绿化景观区1393亩，占总用地面积的13.9% 。 一期入驻中国社会科学院争辩生院、北京工商高校、北京理工高校、首都师范高校、首都医科高校5所国内有名高校。 良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为5平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。 3.3.1 房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心学校、良乡三中、北京师范高校良乡附中、北京现代管理高校等。同时，在房山新城区域规划中，还有即将开工的良乡高校城，中国社会科学院争辩生院、北京理工高校、北京工商高校、首都师范高校、首都医科高校等院校都将入驻其中。 3.3.1 在公共医疗资源方面，房山区目前拥有房山区妇幼保健医院、房山老年病医院、良乡医院预防保健科、房山区良乡地区社区卫生效劳中心房山区红十字华盛医院、房山区康复医院、房山中医医院良乡分院、苏庄北路全科门诊等医疗机构，较能满足居民对公共医疗卫生效劳的需求。 3.3.2 3.3.2 房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府所在，房地产进展较快。房山区的房地产板块根本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。 3.3.2 自2021年至今，房山区共成交住宅类用地11宗，成交楼面地价890~9400之间，相对于其他区域价格较低。 序号 宗地位置 土地面积(平方米) 规划建筑 面积(平方米) 交易方式 规划用途 成交日期 成交价(万元) 开发程度 楼面单价 建设用地面积 1 房山区西潞街道办事处太平庄村 18,812.97 30,100.75 挂牌出让 居住用地 2021 28,000.00 五通一平 9,302.00 2 房山区窦店镇 71,911.81 137,807.70 挂牌出让 居住、商业 2021 60,000.00 三通一平 4,354.00 3 房山区拱辰街道黄辛庄村北 89,809.04 127,147.10 挂牌出让 住宅及居住公共效劳设施、医疗、体育和市政管理用房 2021 39,050.00 三通一平 3,071.00 4 房山区拱辰街道办事处、长阳镇 170,606.60 473,369.60 挂牌出让 住宅及居住公共效劳设施、商业金融和市政管理用房 2021 172,000.00 三通一平 3,634.00 5 房山区长阳镇军留庄、高岭、杨庄子、张家场村 212,266.80 363,791.30 挂牌出让 住宅及居住公共效劳设施、商业设施和文化设施 2021 151,000.00 七通一平 4,151.00 6 房山区长阳镇杨庄子﹑高岭村 276,237.00 511,700.10 挂牌出让 住宅及居住公共效劳设施和商业设施 2021 293,000.00 七通一平 5,726.00 7 房山区长阳镇军留庄﹑高岭村 160,940.40 341,461.20 挂牌出让 住宅及居住公共效劳设施、文化设施 2021 220,000.00 七通一平 6,443.00 8 长阳镇稻田村村南 40,665.85 60,998.77 挂牌出让 住宅及居住公共效劳设施 2021 13,400.00 三通 2,197.00 9 房山区窦店镇窦店村 42,554.23 85,108.47 挂牌出让 住宅及居住公共设施 2021 7,580.24 五通一平 891.00 10 房山区拱辰街道办事处东羊庄村 79,611.76 127,378.80 挂牌出让 住宅及居住公共设施 2021 26,100.00 七通一平 2,049.00 11 房山区拱辰街道办事处一街村 18,993.32 47,483.31 挂牌出让 住宅及居住公共设施 2021 6,408.49 四通一平 1,350.00 3.3.2 从数量上也可以看出房山供地量的大幅增加。2021年以前，房山区年度供地约为50～100公顷，2021年房山加快城市化进程，加大了土地储藏开发力度，2021年1～10月完成征地工程33个，面积785公顷，相当于2021年至2021年批准储藏工程征地总面积的5倍，2021全年可完成征地1000公顷，假设依据每年200公顷向市场供给土地，可以满足将来五年的城市进展用地需求。 目前，房山区在售工程包括 沸城、 西棕榈滩、加州水郡、碧桂园温泉小区、原香小镇、 曦城国际、 天恒乐活城、瑞雪春堂等。依据中国不动产争辩中心数据库统计，房山区在售工程的户型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒适度。同时，区域内户型序列较为丰富，从46平米的一居到200平米以上的四居，包括复式产品均有供给。这主要是由于房山区房地产市场起步较晚，整个区域公共根底设施和配套设施尚未完善，潜在消费者大多以自住型购房为主，改善型和投资型较少。因此，中小户型成为供给的主力。尤为值得留意的是，几个大型的在售工程都已进入销售后期，下半年房山区潜在供给量到达了314.34万平方米，供给量的进一步放大将与区域内一级市场的火爆相照应，使区域受到更多的关注。 3.3.2 房山区的购房客户一大局部来源于北京主城区，近来也引起了外地投资客的关注，尽管房山区房地产市场受金融危机影响比较严峻，房山区商品房销售均价飞速上涨，2021年，房山地区的房价也不过4000-5000元/平方米，2021年那么快速攀升到7000-8000元/平方米，房山区良乡镇的房价更是高至9000-15000元每平方米。按工程的物业类别划分，目前别墅的价格根本在14000元/平方米以上，花园洋房价格在13000元/平方米以上，一般住宅在9000-12000元/平方米不等，按一般住宅所在板块划分，配套比较好的良乡和燕山石化区房价较高，配套较好的工程售价在10000元/平方米左右，其他配套不是很完善的区域价格在7000元/平方米左右。 3.3.2 通过北京和房山区2021年1至8月商品住宅成交均价的比照，可以看出，2021年北京整体市场商品住宅成交价格呈现明显上升趋势，从1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上涨幅度到达42.59%。相对于北京的大幅上涨，房山区的成交价格却表现的较为平稳，1至8月成交价格的峰值和谷值仅相差820元/平米，详见以下图： 在成交量方面，房山区成交量也根本保持稳定，除1月、6月和8月，由于 加州水郡、 瑞雪春堂等工程入市带动成交量攀升外，区域市场并无明显波动。1至8月，北京市商品住宅成交总套数为113135套，房山区商品住宅成交总套数为5489套，占北京成交总数的4.85%，详见以下图： 3.3.2 在售楼盘主要集中在良乡和阎村，目前片区典型楼盘状况如下表： 表： 片区典型楼盘一览表 楼盘名称 占地面积万平方米 建筑面积万平方米 物业类型 单户面积〔平方米〕 开盘时间 销售均价〔元〕 租价 瑞雪春堂 31.31 51.12 住宅底商 90 2021.4 20,000 —— 绿城百合 57 63 独栋配套商业二层 12000 2021.10 9,000； 目前报价13000 —— 53号大厦 0.12 1.13 商厦一层 1000 2021.4 —— 整租2.2 科豪大厦 商厦 3000，可分割出租 2021.4 —— 报价：二层2.5、 三层2.0、四层1.5 鸿顺园 住宅底商 120 二手房 12,000 1.50 加州水郡 2.4 1.5 住宅底商 150-400 2021.9 1.29~1.59元/平方米.天 曦城国际B组团 6.68公顷 14 住宅、公寓 95~160 2021.10? 13,500 1.50 碧桂园温泉小区(梧仗爱街区) 10.16 28.63 住宅 110平米三居，送20平米地下室及20平米花园 2021.8 13,000 西棕榈滩 27.39 59.43 住宅 150~220 2021.1 15,000 天恒乐活城 22.7 40 住宅、公寓 170 2021.1 12,500 瑞雪春堂 31.31 51.12 住宅 56~120 2021.4 12,000 —— 阳光邑上 17 花园洋房和别墅 68~105 2021.4 14,500 中国铁建·原香小镇 住宅 70~134 2021.4? 13,500 租金走扣率，15%—22%，含物业费 3.3.2.7 53号大厦 开 发 商： 北京祥龙房地产开发 建筑设计： 北京远洋阳光设计 商厦占地面积1200平方米，总建筑面积 11302 平方米 ，容积率2.95，绿化率20%，共九层，地上七层，地下二层，停车位58个， 开工日期： 2021-7-20 物业管理费： 3元/平方米?月 工程特点：由企业自主建设经营的综合性大型商业设施，地上一至五层为商业，六七层为写字办公，地下一层可做餐饮，地下二层为停车场。 户 型：开间面积1200平方米 价 位：工程2021年4月开盘，目前租金走扣率，15%—22%，含物业费；之前4元/平方米.天~2.50元/平方米.天 碧桂园商业街 开 发 商： 北京市碧桂园房地产开发 建筑设计单位： 北京市立人设计(甲级资质) 工程规模：碧桂园温泉小区位于北京市房山区长阳镇，占地约775亩，总建筑面积93万多平方米，绿化率近40%，容积率2.06，规划住户6400户。由多层、高层板组成，总投资超过25亿元。其中商业街建筑面积40000平方米，地下一层至地上四层为商业。 工程特点：为大型综合性物业，小区配套齐全，规划有商业、幼儿园、九年一贯制学校、停车场、运动主题公园等配套设施。 户 型：开间面积：500平方米 ?销售均价：20000元/平方米 瑞雪春堂 开发商： \o 北京瑞雪春堂房地产 建筑设计： 北京京林园林绿化工程 工程规模：工程总建筑面积51万平方米，容积率2.20?，绿化率30%?。28栋〔4000余户〕小高层纯板式建筑，良乡地区目前在售的较大的住宅区之一。 工程特点：所属楼盘规模大、品质较高、入住率目前较低、社区住宅底商户型较小 户 型：90平方米左右 销售均价：底商尚未开盘，报价20000元/平方米 主力客户：本地及外地投资者 绿城百合 开发商： \o 北京阳光绿城房地产开发 建筑设计：浙江绿城建筑设计，北半球景观设计询问 工程规模：工程总占地面积852亩，建筑容积率约1.123，其中南区容积率仅为0.998，绿化掩盖率高达57.7%；总建筑面积约63万平方米。绿城?百合北区总建筑面积约32万平米，共计37幢楼，具有“小镇中的小镇〞特色，依据建筑的空间围合形态划分为叠翠、春云、流虹、霁雪、玉泉五个组团，配有10000平米欧式休闲商街及8000平方米会所。 工程特点：所属楼盘品质高、社区成熟度较高、社区步行街独栋商业 户 型：整层商业1000平方米左右 销售均价：2021年底9000元/平方米，目前仅剩步行街独栋商业二层整层出售，报价13000元/平方米 主力客户：本地及外地投资者 曦城国际 开 发 商 \o 北京森阳房地产开发有限责任公司 工程规模：曦城国际居住区总建筑规模约40万平米，共分为两个居住组团，其中南侧A组团2021年开觉察已全面入住。目前开发建设为北侧B组团，占地面积6.68公顷，建筑面积约14万平米，其中住宅面积12万平米，容积率2.1，绿化率35.2%。 工程特点：大型居住社区，建筑形式为10-14层板点混合式空中洋房，小区内拥有区域内唯一座国际双语幼儿园，3万平米“走SHOW〞商业街区。 户 型：板楼为一梯二至三户，70-150平米灵动空间组合，居室以二三居为主；塔楼两梯八户，全部为90平米以下的精致一居、二居。 销售均价：13500元/平方米，一次性付款，银行按揭 主力客户：本地及外地投资者 3.3.2.8 旅游地产 房山区拥有丰富的自然资源和旅游资源，旅游业始终是当地政府重点进展的产业。房山十渡地质公园因其北方喀斯特地貌特征，两边地层悬崖陡壁宏伟，溶洞沉积物也较有特色，逐步形成了北方地区特殊的地质景观。除此之外，房山还拥有古人类遗址、云居寺这样的人文景观，丰富了地质公园的内涵。 依据房山区政府的规划，在将来几年，房山区将围绕“打造环境、引进强区〞的主线，形成以“两城〞、“四镇〞为主体的城市化建设体系，全力打造京西南的绿色生态屏障，不断提高房山区域经济进展的承载力。依托优质的旅游资源，房山区房地产市场已逐步形成了具有区域特色的“旅游地产〞的概念，美丽的自然环境、良好的居住环境都成为各个工程的卖点。 中央休闲购物区CSD 2021年9月13日，在房山中央休闲购物区〔CSD〕启动新闻发布会上，随着房山区新品牌标识“Funhill〞揭幕,房山区中央休闲购物区规划工程正式启动。中央休闲购物区CSD一般选址在城市之间的交通枢纽上，多以主题公园、旅游胜地、超大规模商业中心等业态为经济核心，是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。 依据规划，房山区政府将于奥特莱斯〔Outlets〕开展战略合作，共同建设集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代效劳产业工程。该工程毗邻京石高速，坐落在森林公园旁边，工程设计充分的与房山优越的自然环境相结合，呈现区域资源特点。该工程总投资近10亿元，吸纳国际品牌300余家，估计2021年年底开工，2021年年底正式营业。 CSD的建成将会将房山区经济水平带入新的进展阶段，实现以会展经济、休闲购物为可持续进展的经济动力，同时辅以酒店、餐饮、消遣等配套效劳。房山区也将会借助CSD形成的聚集效应和拉动效应，实现良好的经济效益和社会效益。对该区域的房地产市场而言，更是一次难得的进展和提升的时机。 良乡高校城 北京良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约为70亿人民币。目前中国社会科学院争辩生院、北京理工高校、北京工商高校、首都师范高校、首都医科高校已与房山区政府签订合作协议。园区内包括教学科研区、中央景观及公共设施区、同学生活区。其中，教工住宅区、高科技园区独立于园区外建设。自2021年开头，局部院校间续入驻，逐步形成国际化、社会化、科学化、人性化、学问化的世界一流高校城。 目前，良乡高校城仍处于建设和进展中，但从局部入住的院校来看，已对周边的房价带来了良好的带动效应。同时，高校城特有的训练资源和人文内涵将成为区域内新的亮点增长点。不少周边工程配备了社区幼儿园、学校、学校，逐步形成从幼儿园到高校的训练一条龙效劳。我们信任，随着良乡高校城的逐步建设和完善，房山区域的训练配套也将会得到质的飞跃和提升。 客户近郊置业关注区域分析 据网络调查统计资料显示，受访者选择的区域主要集中在通州、昌平和顺义三个区域。这主要是因为，经过近几年的进展，通州、昌平和顺义的根底交通建设已比较完善，周边配套设施也较为完备。特殊是通州，房地产市场进展已相对成熟，不少知名的大型的房地产开发公司在通州也设有工程，渐渐形成聚集效应。其次，大兴、房山和亦庄的选择较为集中，选择率分别为12%、10%和8%。而门头沟、密云等地的选择蕞少，受关注度蕞低。随着北京“一小时生活圈〞的建立，将拉近这些区域与市区中心的距离，为其进展供给足够的空间。调查结果如下图： 客户近郊置业的缘由分析 同样，在调查“选择近郊置业的缘由〞中觉察，42%的受访者选择了“价格廉价〞，可见消费者在置业时对价格较为敏感，而近郊商品房的价格仅为城区房价的30%-50%，较低的价格对消费者有较大的吸引力。同时，22%的受访者认为，近郊房屋的交通比较便利，上下班所花费的时间可以接受，这反映出消费者对选择近郊置业的有肯定的认可度，特殊是北京近期将建设大量的公共根底交通设施，近郊到城区的通勤时间将明显缩短，这更促使消费者选择在近郊置业。另外，11%的消费者期望在环境较为美丽的近郊购置房产，以供父母养老使用。10%的受访者期望将郊区住房作为周末度假和消遣休闲的场所。 3.3.2.8 市场调查结论 A．房山区的宜居低密度区住宅区域地位根本确立，同时考虑目前还暂处于价值凹地，置业者的认知度逐步提高； B．目前区域新推楼盘的规模均较大，销售价格处于上升阶段； C．随着高校城的开发建设，区域市场价值将不断提升； D. 房山工业园区中，入驻企业的规模，带来企业中高层管理人士、白领群体的置业需求； E. 周边良乡建材城、昊天建材城等商贸经营中的小业主，也存在着置业、改善居住条件的需求。 3.4 工程定位 3.4.1 由于房山片区及良乡周边已建成工程品质不高，近期新推楼盘位置分散，区域没有形成集中的居住气氛，公共及生活配套设施尚属欠缺，区域内商业物业目前在售工程极少。同时据托付方供给工程资料及拟经营模式考虑，本工程按功能分区划分为商住公寓、商业、消遣三局部，其中公寓建筑面积4,372.76平方米，共计90套，面积为40~50平方米/套，面对自主及投资客户群体；商业局部建筑面积4,824.74平方米，可整售或整租，适于经营大型商场、连锁超市、银行网点、经济型酒店等多种行业；消遣局部建筑面积5,717.67平方米 3.4.2 客户定位 周边私营企业主、企业中高级管理者、公务员、老师等的工作、经营、投资需要。 3.5 工程SWOT分析及定位推断 3.5.1 工程地处已建成成熟社区，交通便捷，周边工作、生活聚集人口较为密集； 工程公寓户型布局合理、面积大小适中，总投资较少，适于自主及投资； 周边大型同类商业、消遣场所较少，工程具有竞争优势 本工程原始取得本钱、建设本钱较低，能够抵挡市场波动风险。 3.5.2 劣势〔W〕 工程公寓局部无法出售产权，使用权有期限限制； 四周生活配套不完善，没有成熟的商业气氛； 工程开发商无开发高档商业物业的阅历，在区域无品牌效应。 3.5.3 时机〔O〕 良乡片区近期可推出的商业楼盘格外有限，无法满足置业者需求； 交通条件的完善、居住品质的提高、入驻群体消费力量的提高、周边配套气氛的日趋成熟，为本工程的入市带来了新的契机。 3.5.4 威逼〔T〕 周边在建工程规模较大，且多为综合体，吸引、分流了众多本工程目标客户； 目前房地产政策面的严控、市场的动向不明，将会对本工程入市造成肯定的影响。 3.6 分析结论 工程公寓户型定位有优势，权属不够完整，与在售工程相比，需有总价位的优势。 本工程商业局部就自身特点而言，体量较大、需要客户接盘实力较强且经营方向明确、经营阅历丰富。 本工程应把握良乡片区可推出商业工程较少、片区规划前景良好、区域商品房销售畅顺等重大机遇进展本工程。 从商业综合工程本身内在因素和外部条件推断，我们建议托付方应针对不同功能物业查找阅历丰富的经营者，提升工程档次及竞争力，确保工程租售畅顺。 3.7 工程销售价格确定及销售率猜测 3.7.1 我们依据良乡片区的市场状况，并结合工程自身素养及优劣势，以及片区进展前景的猜测，综合上述因素，在本工程的经济测算中，猜测本次评价的公寓租赁使用权均价39万元/套(精装)；销售均价商业局部为9,800.00元/平方米、消遣局部为8,000.00元/平方米。 3.7.2 销售率〔出租率〕猜测 依据工程价格分析，参照周边同类楼盘的一般销售状况及竞争因素，依据上述销售价格〔租赁价格〕确实定，估计本工程的合理销售期〔出租期〕约为两个季度〔以2021年2季度至2021年3季度为止〕，在测算期内本工程能到达的合理销售率〔出租率〕为100%。 销售率具体详见附表4：工程销售收入与经营税金及附加估算表；出租率具体详见附表5：工程租金收入与经营税金及附加估算表。 工程总投资估算与资金筹措 4.1测算原那么及前提条件 4.1.1 我们以本工程现状为根底，考虑合理建设工期，计算期从2021年1季度开头至2021年2季度。具体工程建设方案见附表1：?工程工程方案横道图?。工程估计将于2021年2季度开头销售。 4.1.2 基准收益率确实定 本工程为一般房地产工程，基准收益率取房地产行业平均水平，这里设定基准收益率为12%。 4.2工程总投资估算 依据测算，工程的总投资为8,699.25万元，详见下表： 表：工程总投资估算表 序号 工程名称 总额〔万元〕 单价(元/㎡) 占总投资比例 1 土地本钱 4,474.55 3,000 51.4% 2 前期工程费 171.52 115 2.0% 3 建安工程 2,765.94 1,854 31.8% 4 公共配套设施建设 55.32 37 0.6% 5 开发间接费 149.35 100 1.7% 6 管理费 112.01 75 1.3% 7 不行预见费 89.78 60 1.0% 8 销售费用 279.07 187 3.2% 9 土地增值税 601.71 403 6.9% 10 合 计 8,699.25 5,832 100.00% 注：单价为按工程总建筑面积14,915.17m 4.2.1 4.2.1.1 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。依据托付方供给的相关资料，调查收集2021年~2021年区域内市场的同类别交易案例，确定本工程土地本钱为3000元/平方米。 4.2.1.2 前期工程费主要包括工程前期规划、询问、设计、勘测、招标费用、临时室外工程等，费用确定主要参考近期?北京市建筑工程价格信息?和区域同类开发工程的实际平均状况。本工程前期费用合计为171.52万元。 4.2.1.3 建筑、安装工程费，为房屋主体局部的土建〔含桩基〕工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用，主要包括建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与进展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费等。参考近期?北京市建筑工程价格信息?、?北京市建设工程概算定额?标准和区域同类房地产开发工程的实际平均建筑本钱，并考虑本工程实际状况。 本工程建安工程费用合计为2765.94万元。 计算过程详见附表2：?工程开发本钱估算表?。 4.2.1.4 公共配套设施建设，为依据北京市人民政府?关于本市新建改建居住区公共效劳设施配套建设实行指标管理的通知?〔京政发〔1994〕72号〕规定配置，为居住小区效劳的公共设施和生活效劳设施的建设费用，包括训练、医疗卫生、文化体育、商业效劳、金融邮电、社区效劳、行政管理、市政公用设施。参考近期?北京市建筑工程价格信息?、?北京市建设工程概算定额?标准和区域同类房地产开发工程的水平和本工程的具体状况。 本工程公共配套设施建设费合计为55.32万元。 4.2.1.5 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发工程发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。按北京市同类房地产工程的水平和本工程的具体状况，本工程开发间接费按前述〔①+②+③+④〕项之和的2%计取，开发间接费合计为149.35万元。 4.2.1.6 管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、询问费、房地产税等。按北京市同类房地产工程的水平和本工程的具体状况，本工程管理费按前述〔①+②+③+④〕项之和的1.5%计取，管理费合计为112.01万元。 4.2.1.7 考虑到工程规模较大，不行预见费按前述〔②+③+④〕项之和的3%计取，工程不行预见费合计为89.78万元。 4.2.1.8 销售费用，为开发企业在销售产品或者供给劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。本工程主要包括广告及代理费等，参考目前北京市一般房地产开发工程的标准和房山区房地产的具体状况，取销售费用为销售额的3%，工程销售费用合计为279.07万元。 4.2.1.9 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除工程金额后的增值额作为计税依据，并依据四级超率累进税率进行征收。 增值额未超过扣除工程金额50%局部，税率为30%； 增值额超过扣除工程金额50%，未超过扣除工程金额100%的局部，税率为40%；速算扣除系数为5%； 增值额超过扣除工程金额100%，未超过扣除工程金额200%的局部，税率为50%；速算扣除系数为15%； 增值额超过扣除工程金额200%的局部，税率为60%；速算扣除系数为35% 。 依据财政部、国家税务总局?关于土地增值税假设干问题的通知?〔财税[2021]21号〕规定，对土地增值税进行预征，工程工程竣工结算后，准时进行清算，多退少补。 工程土地增值税合计为601.71万元。 4.3工程投资方案 4.3.1 依据本工程建设规模，考虑合理工期计算，工程地价款4,474.55万元于2021年1季度付清。 4.3.2 工程建设工程款的投入方案依据工程的程度进度投入，不考虑施工单位垫资和工程款支付滞后的状况。 具体见附表3：?工程投资方案估算表?。 4.3.3 工程销售期从2021年第2季度工程至2021年第4季度。 具体见附表4：?工程销售收入与税金、附加估算表?。 4.4工程资金筹措方案 依据托付方供给的资料分析工程的投资及资金筹措方案，工程投资的资金来源包括自有资金、本工程销售回款。工程资金来源构成状况如下表： 表：工程资金来源表 序号 项 目 资金(万元) 比例 1 自有资金 7,300.00 83.9% 2 销售收入 1,399.25 16.1% 3 总投资 8,699.25 100.0% 经测算，本工程全部投入资金约8,699.25万元，该笔资金主要来源于公司自有资金7,300.00万元，销售收入1,399.25万元。 工程的资金来源与运用状况详见附表6：?资金来源与运用表?。 工程经济效益评价 5.1工程销售〔出租〕收入和销售〔经营〕税金测算 5.1.1 工程的销售〔出租〕收入测算 经对本工程的分析、评价，在测算期内，估计可实现销售收入为9,302.38万元、出租收入为3,510.00万元。 表：工程的销售收入测算表 工程 可租售面积 〔平方米〕 销售均价 〔元/平方米〕 销售率 销售收入 〔万元〕 公寓 4,372.76〔90套〕 39万元/套 100% 3,510.00 商业 4,824.74 9,800 100% 4,728.25 消遣 5,717.67 8,000 100% 4,574.14 合计 14,915.17 12,812.38 5.1.2 工程销售税金及附加 按规定，北京市房地产二级市场转让税费主要是营业税〔销售额的5.0%〕，城市建设维护税〔营业税的7%〕，训练费附加〔营业税的3%〕，印花税〔销售额的0.05%〕，合计为销售额的5.55%，共计702.31万元。 工程各期的销售收入、销售税金测算具体见?工程销售收入与经营税金附加估算表?〔附表4〕、工程租金收入与经营税金及附加估算表〔附表5〕。 5.2工程利润、本钱利润率 经测算工程的利润总额、税前利润、税后利润〔净利润〕、投资利润率等指标详见下表： 表：工程利润估算表 单位：万元 序号 项 目 计算公式 金额〔万元〕 1 经营收入 12,812.38 2 开发本钱 7,818.47 3 运营本钱(出租) 435.20 4 销售费用 279.07 5 销售税金及附加 702.31 6 土地增值税 601.71 7 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)-(5) 2,975.62 8 所得税 (6)×25% 743.90 9 净利润 (6)-(7) 2,231.71 10 本钱利润率 年均利润/总投资 34.21% 11 本钱净利润率 年均净利润/总投资 25.65% 工程各计算期的利润测算详见附表7：?工程损益及利润安排表?。 5.3 赢利力量分析 经测算，本工程总投资为8,699.25万元，开发期为1年，投资回收期为1.82年，利润总额为2,975.62万元，税后利润为2,231.71万元，税后本钱利润率为25.65%，本工程经济效益较好。 5.4 工程综合经济效益分析 5.4 现金流量分析详见附表8：?现金流量表〔全部投资〕?。 5.4.2 财务净现值〔FNPV 净现值〔FNPV〕是按设定的基准收益率〔12%〕将工程计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察工程在计算期内盈利力量的动态评价指标，净现值大于或等于零的工程可以接受。 经测算：工程在计算期内的财务净现值为912.69万元。 5.4.3 财务内部收益率〔F 内部收益率〔FIRR〕是指工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映工程所用资金的盈利率，是考核工程盈利功能的主要动态指标。当IRR大于基准收益时，那么认为其盈利力量已满足蕞低要求。 经测算：工程在计算期内的内部收益率为22.9%。 5.4.4 该工程的各项指标说明，其财务净现值大于零，内部收益率大于基准收益率，因此，工程在财务上是可行的。 5.5 工程敏感性分析 我们对销售收入、开发本钱变化进行了敏感性分析测算，详见附表9：?敏感性分析表?。 以下为工程各指标相对销售收入与开发本钱的变动的反映结果： 表：敏感性分析 因素变化 测算结果 根本方案 税后利润(万元) 2,232 税后本钱利润率 25.65% 内部收益率 22.9% 当销售收入下降10% 税后利润(万元) 1,790 税后本钱利润率 21.29% 内部收益率 18.5% 税后利润(万元) 1,990 当租金收入下降10% 税后本钱利润率 22.87% 内部收益率 20.4% 当开发本钱上升10% 税后利润(万元) 2,031 税后本钱利润率 22.72% 内部收益率 20.3% 经测算可知： 本工程的销售收入、租金收入、开发本钱三个因素对工程效益的影响较大，工程对销售收入的变动蕞为敏感，租金收入与开发本钱的变动对工程影响较为接近； 当销售收入下降10%，租金收入下降10%，本钱上升10%时，工程经济指标测算结果良好，说明工程抗风险力量较强。 确保销售价格、把握开发本钱，是工程成功与否的重要保证。 附表 TOC \o 1-3 附表1：工程工程方案横道图 附表2：工程开发本钱估算表 附表3：工程销售收入与经营税金及附加估算表 附表4：工程租金收入与经营税金及附加估算表 附表5：工程投资方案估算表 附表6：资金来源与运用表 附表7：损益及利润安排表 附表8：现金流量表〔全部投资〕 附表9：敏感性分析表 附件 附件1：?北京市国有土地使用权出让合同书?〔京房房地出让[合]字〔1998〕第090号、京房房地出让[合]字〔1999〕第006号、京房房地出让[合]字〔1999〕第015号〕复印件 附件2：?国有土地使用权证?〔京房国用〔2021〕字第405号〕复印件 附件3：?房屋全部权证?〔京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号〕复印件 附件4：?房屋土地测绘成果报告书?复印件
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