村民将集体土地以租赁名义出售给外村人签署合同效力纠纷
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告周某鹏、周某杰、吴某康向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告、被告、第三人签署的《房屋和土地使用权转让协议》中，有关被告将涉案土地上全部建筑物转让给原告的合同内容无效；2．判令被告返还原告转让款人民币955882元；3．判令被告支付原告直接租房经济损失42000元；4．判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原、被告及第三人于2012年7月16日签署《房屋和土地使用权转让协议》，协议主要约定了两部分内容，一是土地使用权的转让，即被告承租第三人涉案土地剩余年限34年的使用权转让给原告至2046年7月26日止；二是地上建筑物所有权的转让，即该地块上的被告所建的全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平米全部转让给原告。协议签署后，原告按照协议约定，陆续将土地使用权转让费10万元支付给第三人，将地上建筑物转让费130万元支付给被告。
原告在受让地上房屋之后，先后投入二、三十万元用于装修、翻新，并在此经营超市至政府通知拆除之日。2021年8月27日政府对原告周某鹏下达限期拆除决定书，认定涉案土地上的全部建筑物属于违法建设，责令限期拆除，原告被迫自行拆除。因被告转让给原告的地上建筑物未取得建设规划许可属于违法建设并已拆除，故《房屋和土地使用权转让协议》中有关地上建筑物所有权转让的内容部分，已经违反法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效的合同内容。
原告在涉诉房屋被拆除后，多次要求被告退还转让款并赔偿原告的经济损失，但被告均以各种理由推脱。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告刘某涛辩称，我方认为双方之间是转租关系，不是房屋买卖合同关系，三原告不是本村村民，双方不可能形成实质的房屋买卖合同关系。我方认为协议上所写的一百三十万元的性质是租金，租期是十年，十年之后我方就退出了，不再拥有该房屋的所有权。涉诉土地的性质是村集体建设用地，涉诉土地上面的所有建筑物都是我方在承租土地之后自行建设的，建房的时候没有手续，但是我方有村委会和镇政府出具的房屋使用证明及法律服务所出具的见证书，可以证明涉诉建筑物不是违法建筑，允许我方出租。
即使建筑物被拆除，原告仍然享有涉诉土地的使用权。房屋是原告自己拆除的，镇政府下达的拆除决定书，拆除决定书是向原告发送的，原因是涉诉建筑物是违法建筑，原告拆除后还卖了建筑材料获得三万五千元。原告通过自己的经营和出租厂房获利很大。即使原告不是本村村民，我方也认为合同是有效的、合法的，即便法院认定无效，也是自始无效。
第二项诉讼请求我方认为是租金，不同意退还，我方认为合同已经到期，合同无法继续履行的原因是原告无法办理相关手续，合同约定原告自行办理相关合法手续且交纳税费，相关手续指的是税费、土地续期的费用、增加建设项目费用、改扩建和村里报批的手续、土地到期之后续租的手续。不同意原告的第三项诉讼请求，我方认为与本案无关。
第三人R村委会述称，原告的诉讼请求不涉及我方，相关诉讼请求是否能得到支持由法院依法认定。房屋是被告建设的，土地性质是建设用地，原告在经营过程中有加建行为，被告建设房屋时有无审批手续我方不清楚，涉诉房屋被镇政府定为违法建设。
1996年7月26日，刘某涛（乙方）与R村委会（甲方）签订《土地租赁协议》，协议约定甲方将乙方约四亩多地的土地使用权租赁给乙方使用，租期为50年，转让费为4万元。上述协议并于1999年8月3日经法律服务所见证并出具见证书。R村委会称刘某涛的土地使用费已经交齐。刘某涛称R村委会出租给其的土地是空地，但其上有孙建材在1990年建造的部分建筑物。
2012年7月16日，周某鹏、周某杰、吴某康（丙方）与刘某涛（乙方）、R村委会（甲方）签订《房屋和土地使用权转让协议》，约定由乙方承租甲方集体建设用地承租合同中的2．2亩土地使用权转让给丙方，该地块上乙方所建全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平方米全部转让给丙方。
协议具体约定如下：1、甲、乙双方同意将1996年7月26日甲方与乙方签订的集体建设用地承租合同中的北一院2．2亩土地使用权中的剩余年限三十四年转让给丙方（至2046年7月26日止）……2、将该地块上全部建筑物转让给丙方所有。3、租金及给付方式：付甲方10万元，付乙方130万元。合同签字后一次性付清。4、由此次转让房屋和土地使用权而产生的一切税收及费用全部由丙方缴纳。
5、在该地块范围内，丙方继续执行原来甲、乙双方签订的土地承租合同规定的权利、义务内容。在转租期内该地块所需支付的一切税收费用归丙方负责……7、丙方在经营期间必须合法经营，如需增加经营项目由丙方自己去相关部门办理合法手续。
周某鹏于2012年7月14日向刘某涛转账19万元，周某杰于2012年7月14日向刘某涛转账34万元，吴某康于2012年7月14日向刘某涛转账51万元。R村委会于2012年9月10日向周某鹏出具房屋土地使用费4万元的收据一张，于2013年4月29日向周某鹏出具房屋土地使用费6万元的收据一张。
周某鹏、周某杰、吴某康称一共支付给刘某涛130万元，26万元给的是现金。刘某涛不认可收到26万元的现金，称因周某鹏、周某杰、吴某康表示办理相关税费还需要花费用，其就默认周某鹏、周某杰、吴某康只给其104万元，没有再要剩下的款项。
2021年8月27日，政府向周某鹏下发《限期拆除决定书》。各方均认可涉诉房屋现已拆除。周某鹏、周某杰、吴某康称涉诉房屋系镇政府拆迁办的人组织别人拆除，拆除后的材料让其自行处理，其卖给了林某远，卖了11000元。刘某涛称其租给周某鹏、周某杰、吴某康的涉诉房屋系1080平方米，拆违办认定的是1137．65平方米，周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋存在改扩建行为。周某鹏、周某杰、吴某康不认可刘某涛的上述主张，称其认为是测量的标准不一样，其接收涉诉房屋后没有改扩建，只是进行了装修并加了彩钢顶。
周某鹏、周某杰、吴某康为证明其损失提交如下证据：
房屋租赁协议书及转账凭证，证明其为存储货物及暂时居住租赁房屋支付租金情况。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
装修证明，证明其装修花费20万元，房屋被拆除后，给其造成损失。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
刘某涛为证明其主张提交如下证据予以证明：
1、2008年11月1日R村委会出具的证明，证明村委会认可其可以在涉诉土地建房。
2、2009年8月28日证明，证明R村委会没有认定涉诉房屋系违法建筑。周某鹏、周某杰、吴某康不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会认可该证据的线日房屋使用证明，证明其有权出租涉诉房屋，房屋有合法手续。该证明后有R村委会及镇政府的公章。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的。R村委会认可该证据的真实性，不认可证明目的。
发票一张，证明其租给北京M公司时一年的租金是10万元。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的，称其是一次性支付34年的款项，与每年转让的价格不同。R村委会认可该证据的真实性及证明目的。
周某鹏、周某杰、吴某康称第二项诉讼请求要求退还的转让费系根据剩余土地租赁年限及房屋转让费数额计算，因其已经使用涉诉房屋9年时间，故计算方式为：130万元-（130万元÷34年）×9年=955882元。刘某涛称周某鹏、周某杰、吴某康已经使用涉诉房屋9年时间，涉诉房屋的租金在2009年即为每年10万元，2012年后涉诉房屋的正常租金应在每年十三万元，即使涉诉合同转让建筑物部分内容被认定无效，周某鹏、周某杰、吴某康也应该按照租金标准支付占有使用费。刘某涛并称即使法院认定涉诉合同中关于建筑物转让部分的内容无效，其就无效的后果不在本案中主张。
确认原告周某鹏、周某杰、吴某康与被告刘某涛、第三人R村村民委员会签订的《房屋和土地使用权转让协议》中涉及地上建筑物转让部分的约定无效;
被告刘某涛于本判决生效之日起七日内返还原告周某鹏、周某杰、吴某康转让款四十八万元；
驳回原告周某鹏、周某杰、吴某康的其他诉讼请求。
自各方签订的《房屋和土地使用权转让协议》内容看，该协议标的涉及涉诉土地使用权及地上建筑物的所有权转让，刘某涛称其与周某鹏、周某杰、吴某康系转租关系，周某鹏、周某杰、吴某康对此并不认可，且刘某涛亦表示十年后其不再拥有涉诉房屋的所有权，刘某涛该主张不符合租赁合同的认定标准，法院对此该抗辩意见不予采信。
依据庭审查明的事实，涉诉房屋已经政府认定为违法建设，并已经拆除，故涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容因违反法律法规的强制性规定而无效。刘某涛所提交之三份证明均无法证明涉诉地上建筑物非违法建设，刘某涛亦认可涉诉房屋建设时没有建设规划手续，故法院对其主张涉诉地上建筑物系合法建设的抗辩意见不予采信。
涉诉协议虽约定转让款为130万元，现有证据只能证明周某鹏、周某杰、吴某康向刘某涛支付了104万元，周某鹏、周某杰、吴某康关于剩余26万元系现金支付的主张，刘某涛并不认可，周某鹏、周某杰、吴某康亦无相关证据进行佐证，法院对其该主张不予采信，依法认定周某鹏、周某杰、吴某康支付刘某涛转让款104万元。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容无效后，刘某涛应当向周某鹏、周某杰、吴某康返还相应款项。
考虑到周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋的实际占用使用的状况及应支付占有使用费情况、刘某涛对资金的占有使用状况等因素,法院根据本案的实际情况酌情确定刘某涛应当返还的转让款数额,对周某鹏、周某杰、吴某康第二项诉讼请求的合理部分，予以支持，过高部分,不予支持。周某鹏、周某杰、吴某康另行租房的费用并非其因合同部分内容无效而遭受的损失，周某鹏、周某杰、吴某康第三项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
2023-04-25 17:49:09
台媒：美光已向经销商发出通知，存储芯片5月起不接受更低价格
2023-04-27 08:06:15
真刀真***来了？东南亚国家撤侨，新加坡领导人：台湾海峡局势紧张
2023-04-24 09:57:52
再见！图赫尔！加盟6个月，要走，名记发声，拜仁让人失望
2023-04-27 11:54:52
强烈谴责荒唐建议：维护基本权利和自由选择
2023-04-27 13:18:35
韩国媒体：超9成韩国受访者表示，不喜欢中国
2023-04-27 11:21:22
四川传媒男女学生6分39秒惊艳视频被曝，主角都被同学们扒出来了
2023-04-27 12:09:07
一女子脱光衣服，赤身******的穿梭在人群中，画面令人不忍直视，
2023-04-27 19:20:41
美英态度突然转变，24小时内两大高官相继表态，要与中国一起
2023-04-27 13:16:59
NBA2015年选秀重排：多位次轮秀逆袭，唐斯不配状元，勇士捡大漏
2023-04-28 00:06:29
湖人故意输球想多赚2000万！4大疑点无法解释，哈姆虽无能但不蠢
2023-04-27 11:37:10
中国到底要建几艘航母？央视新闻一个画面耐人寻味，美军不敢造次
2023-04-25 10:11:47
是什么大人物! 信阳学院2万多名师生在风中凌乱, 停课接待网红
2023-04-26 17:20:09
2023-04-24 06:21:08
22岁美女主持人自爆：被厅级干部花千万玩4年，事后拉贪官下马!
2023-04-22 15:58:21
小夫妻去成都旅游，误入“莎莎”舞厅，全场关灯后妻子被占大便宜
2023-04-25 15:54:38
中美关系迎来关键绝杀时刻！美国话音刚落，中国迅速强硬反击……
2023-04-27 09:52:49
本赛季失败吗？字母情绪激动：乔丹15年6冠 其余9年都是失败吗？
2023-04-27 14:17:03
2023-04-27 13:36:56
2023-04-28 01:30:44
沈阳一街道沿街店铺统一为黑底招牌 官方：将调整优化
媒体：中乌元首通电话后 乌方吃了下定心丸
多地游客被酒店退单 淄博：酒店涨幅超50%算哄抬物价
70后落马厅官受审：砌墙藏钱 5台点钞机5小时才点清
中纪委通报6名青海干部 所涉案件由中纪委提级审查调查
沈阳一街道沿街店铺统一为黑底招牌 官方：将调整优化
媒体：中乌元首通电话后 乌方吃了下定心丸
多地游客被酒店退单 淄博：酒店涨幅超50%算哄抬物价
70后落马厅官受审：砌墙藏钱 5台点钞机5小时才点清
中纪委通报6名青海干部 所涉案件由中纪委提级审查调查
意媒：米兰关注两名左边锋，分别为奥卡福和劳伦特
罗马诺：拜仁想留赫拉芬贝赫，但球员想要更多出场时间
罗体：凯塔被推荐给米兰，但米兰对签下他感到迟疑
深圳扳回一城各界说了啥？周鹏获赞，双队优缺全现，浙江被指灰熊
记者：切尔西内部曾短暂讨论过，让本菲卡主帅施密特接替波特
完美状态！孙艺珍产后复工露标致甜笑
奚梦瑶出席活动造型雷人 牛仔裤破洞露出心形大腿
赵丽颖扎双马尾甜如初恋 与闺蜜骑行同游超惬意
李小冉过马路，被工作人员遮黑伞保护，两排车让道
徐峥疑拍《坡囧》被偶遇 胡子花白一脸落魄显发福
烦心事不断 70岁的王健林太难了
商标之争再激化 中国红牛十问泰国天丝
两个“松”字辈基金经理，“赢”了？
比亚迪一季度净利同比大涨4倍，市值一天大涨230亿元
14年来蕞差季度业绩！三星2023年头部季度营业利润暴跌95%
号称媲美GPT-3.5，而且免费！ChatGPT的替代品来了，要拆掉OpenAI的围墙！
天涯社区关闭，海量数据和内容怎么处理？
韩总统接见马斯克 称韩国是超级工厂候选地
内外焕新/预售24.58万起 新款林肯冒险家5月上市
蕞强影豹登场 2.0T影豹R将于今日上市
博越COOL上市 限时售价9.98万起
一汽丰田新RAV4荣放17.68万起 智能配置大升级
星途全新一代追风10.99-16.28万 燃油插混全有
每天一杯咖啡，对健康是害是益？
五一假期人员流动增加 勿忽视健康防护
春季精神疾病高发 频繁心慌千万别硬扛
这4个饮食习惯 纯属在给健康找事！
如何区分二阳与甲流？临床专家详解
凝视文艺复兴的丰塔纳：她的******画如此前无古人
“踏雪寻梅”：墨梅里的古人风骨与海粟笔墨
王中宇：传统工笔展现人类穿越古今的当代生活方式
迭痕丨杜小同：艺术是一个人的实践
这幅画作，乾隆帝感动地盖了8个章
伤害宝宝的3种习惯，不仅会影响发育，还影响大脑
已被国家“叫停”的4项检查，某些医院还在做，父母留意别上当了
孩子晚睡会影响长高？错！生长激素的分泌并不是这样
宝宝6个月后，这几种喂养方式要避开，以免影响娃长高，要早知
难以置信！让人心寒！为难婴儿母亲的竟然是一个即将当母亲的人！
浙江一宝藏海岛走红 风景美游客却不多
山西蕞负盛名的朝圣地，所有人都想它凉凉
广东一座树长成的桥，构造奇特已300岁
温州这条风光绝美的山脊，你可曾走过？
版权声明：本文由保定厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
