激荡2021丨保定土地市场：居住用地成交激增央企国企成主力
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前言:2021年，保定主城区土地市场共有102宗近494万㎡土地挂牌、拍卖供应。与2020年相比较，2021年土地供应宗数增加24%，供应面积增加153%，其中居住用地面积增加204%。
2021年，保定主城区累计成交地块93宗约合6960.87亩，成交金额近264亿元。与2020年相比，2021年土地成交宗数增加近21%，成交面积增加163%，成交金额增加近203%。成交地块中，居住用地成交面积占比87%，其中近80%为城改项目用地。
土拍市场上，央企国企成为主力，除大批城改用地外，少量优质“净地”入市，本土实力房企和全国品牌房企均有参与拍卖，但市场整体表现欠佳，竞拍房企“有心无力”，拿地热情下降。
新三区中，徐水区成交地块总量位列头部，累计成交地块50宗约合1721.27亩。但宗地用途多为工业用地，居住用地面积占比仅26%。满城区累计成交35宗约合733.59亩，居住用地面积仅占12%。清苑区累计成交地块7宗约合352.89亩，居住用地面积占比58%，成交地块总面积比2020年下降76%，但是居住用地同比上涨57%。
1.主城区出让地块情况：成交93宗4935709.5㎡ 居住用地成交数量与面积均涨
提要：综观2021年土地交易市场，保定主城区整体用地供应102宗4935709.5㎡（两次出让地块共14宗，未重复计算），其中，住宅用地供应80宗4044977.6㎡，商服用地供应9宗198648.2㎡。供应总面积同比增加152.98%。
整体用地累计成交93宗约合6960.87亩，交易金额2639509万元。2021年出让土地成交面积较2020年增加162.79%，土地成交类型主要以居住用地为主。
2021年，整体用地累计成交93宗4640579.3㎡，约合6960.87亩，同比增加162.79%；累计成交金额2639509万元，同比增加202.96%。其中，居住用地成交79宗，成交总面积4034449.9平方米，约合6051.67亩，占成交总面积的86.94%。商服用地成交6宗，成交总面积153173.5平方米，约合229.76亩，占成交总面积的3.3%。工业用地成交6宗，成交总面积399497.6平方米，约合599.25亩，占成交总面积的8.61%。
▼2021年各类型用地成交面积占比情况
由近几年土地招拍挂成交情况可见，2021年主城区居住用地成交量大幅上涨，尤其与2020年相比，居住用地和商服用地均有猛增的趋势。2021年居住用地成交总面积约合6051.67亩，与2020年相比增长近249%。商服用地成交总面积约合229.76亩，与2020年相比增长近773.61%
▼2016-2021年各类型用地成交面积对比（单位：亩）
2021年，居住用地共成交79宗，成交总面积4034449.9平方米，约合6051.67亩，成交金额2487584万元。成交面积占比86.94%，比2020年上涨近249%。
居住用地大幅出让的背后是主城区城中村改造重大民生工程的全面开展。2021年成交的79宗居住用地中有逾70%的地块为城改安置区项目用地，主要涉及一期二期城改项目，包含小车村、大祝泽村、马厂村、前屯村、焦庄村、中阳村、大阳西街村、付村、东后营村、下闸村、前辛庄村、头台、北张庄、柴楼村、东金庄村、后辛庄村、樊庄村、西贤台、东贤台、杨庄村、 小营村、大马坊村、沈庄村等多个城中村。
随着一期城改安置区的逐步封顶，二期城改安置区建设的集中开工，三期城改工作也于2021年年末全面启动，也就意味着2022年土地市场还将会有大批量城改项目用地出让，或将涉及水碾头村、韩村、东鲁岗村、东廉良村、南八里庄村、小营房村、东康庄村等多村。
除城改项目用地之外，另有和美 鑫苑、尚达豪庭、玫瑰园小区等四宗解遗补证项目用地，以及深圳园等特定项目用地。除此之外，今年仍有几宗优质“净地”成功出让，从地块位置来看，新秀学校旁两宗共136亩地块由华中地产竞得；保百商圈复兴路北、翠园街两侧地块分别由源盛城发集团与东亚新华竞得；沈庄村4宗近168亩地块由国控城建竞得；亚新钢铁北侧135亩地块由碧桂园竞得。此外，发展劲头十足的体育新城区域55亩地块由天业创展竞得。
▼2021年保定主城区居住用地成交详情
2021年，保定主城区单宗地块成交面积超100亩的有20宗，但大多数均为城中村安置区项目用地，其中2021-057号地块成交面积逾209亩位列头部，该地块为竞秀区小车村安置区用地，由中铁建投冀中开发建设有限公司竞得。除安置区用地外，深保投资发展竞得地块171亩，地块面积位列第四，为深圳园·燕华城项目用地；碧桂园竞得地块135亩，位列十一，为碧桂园星河城项目用地。
▼2021年住宅用地成交面积TOP10
2021年，单宗地块成交价突破5亿的有13宗，包含8宗城改安置区项目用地，主要原因是安置区项目用地面积较大，其中，【2021-030】号地块以近8.29亿元的成交总价名列榜首，该地块总面积逾193亩，为东百楼村、蔡庄村、后营村安置区项目用地，由中铁保定开发建设有限公司竞得。除安置区项目用地外，碧桂园（碧盈）以8.26亿竞得星河城项目用地，总价位列第二，该宗地块面积较大，总价相对较高；华中地产（中蕴、中悦）以7.31亿与6.369亿竞得新秀学校南侧两宗地块，分别位列第三与第五，两宗地块面积总面积虽然只有135亩，但是单价位列前两名，远超其他宗地，所以总价相对较高。
▼2021年住宅用地成交总价TOP10
2021年，居住用地中有8宗地块成交均价超过了900万元/亩，且成交楼面价超过5000元/㎡。几宗地块地理位置均较为优越，且同时吸引了多家房企参与竞拍。其中，华中地产尚玉园·礼苑项目用地亩价与楼面价均位列头部，成交价格分别为1100万元/亩与6600元/㎡；此外华中地产2021-099号新项目地块亩价与楼面价均位列第二，成交价格分别为951万元/亩与5703元/㎡。其次东亚新华（北京精诚锦硕）臻园项目用地位列第三；源盛城发集团（盛玺地产）嘉禾·复兴公馆项目用地位列第四；年末，国控城建竞得的沈庄村四宗地块成交价格紧随其后。可以看出，市场虽呈下行趋势，但是地价仍然“坚挺”，或者说“扛着”。
▼2021年住宅用地成交单价TOP10
▼2021年住宅用地成交楼面价TOP10
2021年年初与年末，华中地产各竞得一宗居住用地，两宗地块位置相邻，但是均价差了近150万元/亩。年初，2020-091号地块引来华中、隆基泰和、碧桂园、长城参与竞拍，拍卖到了竞房价环节，蕞终以1100万元/亩的高价成交；年末，2021-099号地块因未达底价（蕞高报价988万元/亩）流拍后再次出让，长城、华中、东亚新华三家参与竞拍，但并没有过多纠缠，蕞终以951万元/亩的价格降价成交。房地产市场下行，开发商拿地欲望降低，土拍市场不再活跃，房企面对成交也有了“讨价还价”的底气。
年末，沈庄村四宗居住用地同时出让，往年如此优质的储备用地必是“兵家必争之地”，但是该次拍卖仅国控城建与东亚新华报名参与，而拍卖环节也仅见国控城建举牌加价。蕞终国控城建拿下所有地块，抗住了900万元/亩的价格。对于土地市场政府有预期，也有底线，土地交易和房屋交易一样重要，市场交易只有稳定，楼市才能更好的发展。
2021年随着城改大幕的拉开，央企国企逐渐成为保定土地市场的主力，葛洲坝保定建设开发有限公司、中冶保定开发建设有限公司、中铁建投冀中开发建设有限公司、中铁保定开发建设有限公司、中铁建投保定城市开发有限公司等企业承担起了大部分城改任务。其中，葛洲坝保定建设开发有限公司共拿地12宗约合1264.73亩，成交总面积位列头部。此外，河北深保投资发展有限公司、爱情地产、华科地产、碧桂园，以及华中地产也纷纷竞得大宗地块。
2021年，保定主城区共有6宗商服用地成功出让，成交面积153173.5㎡，约合229.76亩，成交价101650万元。与2020年相比，商服用地成交面积上涨773%。其中，保定市爱之蓝房地产开发有限公司竞得的2021-022号地块，成交面积与成交总价位列头部，地块为爱情广场商业综合体项目用地；保定市博世房地产开发有限责任公司竞得的2021-015号地块，成交单价高达981万元/亩，名列前茅，地块位于朝阳大街东、百花路北，为大世界一期建设项目用地；此外，卓正集团竞得的卓正大厦南侧地块建设项目为星座广场（天启卫星物联网项目）；另有两宗蔡庄安置区商业地块由国控城建竞得。
2021年，保定主城区共有6宗工业用地成功出让，成交总面积399497.6㎡，约合599.25亩，成交总金额38130万元。
2.满城区：35宗约合85.19亩地块成功出让 仅含4宗居住用地
2021年，满城区挂牌出让市场整体用地供应41宗594129.68㎡，约合891.19亩，挂牌地块包含31宗工业用地，7宗住宅用地，3宗仓储用地。挂牌总面积比2020年增加58.47%。
2021年，满城区累计成交35宗489057.41㎡，约合733.59亩，成交总价38593万元。成交地块包含30宗工业用地，4宗居住用地，以及1宗仓储用地，其中，工业用地面积占比86.78%，居住用地仅占11.61%。成交总面积比2020年增加50.24%。
▼2021年满城区挂牌地块成交情况统计
3.清苑区：成交地块7宗约合353亩 含居住用地5宗205亩
2021年清苑区挂牌出让市场整体用地供应10宗305243.11㎡，约合457.86亩。挂牌总面积比2020年减少71.64%。
2021年清苑区累计成交地块7宗235260.15㎡，约合352.89亩。成交地块包含5宗居住用地，2宗工业用地，其中居住用地面积占比58.15%，工业用地面积占比41.85%。成交地块总面积比2020年下降75.60%，但是居住用地与2020年相比上涨56.73%。
▼2021清苑区挂牌地块成交情况统计
4.徐水区：成交地块50宗逾1721亩 含居住用地15宗近442亩
2021年徐水区挂牌出让市场整体用地供应59宗1318238.93㎡，约合1977.36亩，包含17宗居住用地，36宗工业用地，2宗商服用地，以及中小学用地、加油加气站用地、区域公共设施用地等。挂牌总面积比2020年增加51.22%。
2021年徐水区累计成交地块50宗1147511.35㎡，约合1721.27亩。成交地块包含15宗居住用地，总面积294340.59㎡（约合441.51亩），面积占比25.65%；30宗工业用地，总面积827369.63㎡（约合1241.05亩），面积占比72.1%。与2020年相比成交面积增加86.41%，其中，居住用地同比增加285.83%。
居住用地中，保定创开房地产开发有限公司竞得2宗共计146554.59平方米地块，成交面积位列头部；保定市华诚房地产开发有限公司竞得2宗共计63189.69平方米地块，成交面积位列第二；保定爱之梦置业有限公司共竞得4宗39891.38平方米地块，成交面积位列第三。
▼2021徐水区挂牌地块成交情况统计
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