河北保定市房地产市场调研报告

admin1年前 (2024-09-29)保定产业信息89

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

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　　2020-06-09发布于宁夏

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　　保定房地产市场调研保定房地产市场调研 LOGO 前言本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手，通过市土地局、房管局、统计局、规划局等政府主管部门帮助，结合 2003-2004年《保定年鉴》《新市区土地志》等资料，以及保定市场多个项目，来重点了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。第一部分城市宏观市场分析………………………………………… 10 第二部分新市区区域发展状况……………………………………… 18 第三部分保定市房地产市场分析…………………………………… 24 第四部分潜在目标客户群调查分析………………………………… 45 第五部分区域性房地产市场概况…………………………………… 52 第六部分本项目地块分析…………………………………………… 74 第七部分项目总体定位建议………………………………………… 84 第八部分项目初步测算分析………………………………………… 94 Company Logo 第一部分城市宏观经济分析第一部分城市宏观经济分析一、城市地理位置分析区位优越，市场广阔保定市位于河北省中部，太行山北部东麓，冀中平原西部。北纬38°10′-40°00′，东经113°40 ′- 116°20′之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省会石家庄125公里,位居京津冀区域经济当中,素有 “首都南大门”之称。保定市拥有独特的地理位置优势.地处新环渤海经济圈辐射带，并紧临京、津、石，坐拥经济核心区域优势。。保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到 2004年年底GDP 达到了 1109 亿 , 人均创 GDP 已经超过了万元。在以工业强市的政策影响下 ,大力发展工业化, 城市经济在近两年飞速发展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。此外，房地产市场由2004年开始加大了批放量，消费者需求得到了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增，在城市经济增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。 Company Logo 2002年-2006年保定市消费品零售总额 2002年-2006年保定市全社会固定投资 700 600 500 560.1 578.6 500 472.1 400 400 359.1 全社会固定资产 300 消费品零售总 300 投资（亿元） 268 200 额(亿元) 200 100 100 0 0 2002 2003 2004 2005 2006 2002 2003 2004 2005 2006 年份从整体形势看，保定市宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。对保定市来讲主要的有利因素包括：第一，目前保定市经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥；第二，以汽车、住房等为代表的新一轮消费热点将继续带动汽车附属品市场、家电产品市场、建筑装饰材料市场的旺盛需求；第三，保定市第二产业将进一步拓展，加快经济发展速度，从而带动人均收入的较快上涨，商品零售行业将进一步提高；第四，交通条件的不断改善，强化了保定市成为京、津、石金三角的优势；第五，中心城市的建设速度，将有利于保定市房地产业的持续、快速发展。 Company Logo 三、城市政策方针保定市政府明确提出了“建设京南近海强市名城“的奋斗目标。“京南”，就是凭借京南中心城市的优势，主动承接京津辐射，打造“南资北移”、“南企北扩”的桥头堡，力争在京津冀一体化发展中占有重要地位。“近海”，就是利用沿海一线腹地、“东出西联”中继站的特殊区位，融入沿海经济隆起带，积极参与国际经济大循环。“强市”，就是促进经济向大总量、高层次加快迈进，推动经济实力快速提升。 Company Logo 四、城市总体规划保定市重点开发区域示意图保定市重点开发区域示意图保定市2006年制定的总体规划要点是“科学谋划推动科学发展”，避免“建设性浪费和破坏” 。靠“保定制造”、“保定文化”双轮驱动，实施“强县兴市”战略，统筹区域发展 “做大中心、发展南北、保护两翼”，构建“南车北电东纺西绿城市”的空间布局。打造文化保定，抓好 “一纲一力四目” 。县域发展，突出“ 四项重点”，强调新农村建设要“通进去、走出来、化起来” 。按“南车北电”的规划发展方向，城市南北两侧均为重点开发工业区域。而商业区正随着城市发展方向的调整由原老城区的裕华路逐步向西延伸，至东风路与朝阳大街。北侧则是受到高度重视的“中国电谷”。因其城市规划的方向影响，预计在未来的发展过程中，北部商业项目的开发将会有所增长。 Company Logo 第二部分新市区区域发展状况第二部分新市区区域发展状况一、地理位置新市区位于保定市西半部，面积占整个保定市区近1/2，是保定市的政治、经济、文化、科技中心。全国著名的乐凯胶片公司、天威集团、天鹅化纤集团、风帆集团等十余家大企业及新兴的国家级高新技术产业开发区均坐落在该区，为全区的经济发展在人才、技术、信息等方面提供了优越的软条件。水、电、气、暖等市政配套遍布全区，为全区经济发展提供了保障。此外，新市区交通发达，京广铁路、京深高速公路、保涞公路、保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达的交通网络。。 Company Logo 新市区是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7平方公里，人口40.61万。二、人口情况三、区域性规划 1.定位：新型高科技产业基地,保定市的外向型经济服务体系和改革开放的试验基地 2.用地布局及发展方向规划：规划用地方向以现在为基础,形成”三区两带”的布置格局，把朝阳大街打造成保定市黄金商业区, 把乐凯大街两侧打造成集住宿、餐饮、商务、娱乐、休闲为一体的综合服务区，加快土地报批和招商引资步伐，把新旧保满路之间建立成我区最具活力的工业经济增长区。谋划七一路西延两侧开发，重点发展科技、教育和高科技农业项目，将七一路西延建成我区的绿色新兴产业带。调整农业产业结构，以西北外环为轴，积极推进农业标准化生产，把西北外环建成新区的高效农业带。 Company Logo 四、优惠政策 1、区内的高新技术企业按15%的税率征收所得税。 2、区内新建三资型高新技术企业，经营期在十年以上，从获利年度起，头二年免征所得税，免税期满后，财政再返还一年，后二年减半征收。 3、区内新建内资型高新技术企业，经营期在十年以上的，从投产年度起，头两年免征所得税，免税期满后，财政再返还一年。 4 、区内企业当年出口产品的产值达到当年总产值70% 以上的，由税务部门按有关政策规定税率征收后，由区财政返还部分税金，使企业的所得税税负水平达到10%。 5、国家级新产品三年内、省级新产品二年内、经高新区认定的高新技术产品一年内，按实际交纳的增值税额的25%，按先征后返的办法，由财政返还企业。 6、外资企业免征耕地占用税和固定资产方向调节税。 Company Logo 五、区域性经济情况 2005年，新市区社会生产总值205.2亿元，，财政收入 30959万元，全社会固定资产投资五年累计完成115.8亿元。农业产业从26%提高到45% 。全区大规模工业企业达52家，实现工业增加值13.7亿元，出口创汇1100万美元。2005年农民人均纯收入达5010元，五年来年均增加212元。保定市重点开发的工业区中有三个分布在新市区南、北、西侧，加之城市主干道朝阳大街贯穿南北，将整体带动新市区的区域性经济发展，使本区域成为保定市的富裕区。此外，在带动经济的同时，必然会吸引大批的投资者关注，而固定资产投资一直是保定市投资者所关注的焦点。 Company Logo 第三部分保定市房地产市场分析第三部分保定市房地产市场分析保定市房屋权属登记记录保定市房屋权属登记记录单位：万平方米保定市房地产市场商品房开发及投放主要集中在单位：万平方米 200 2003年至目前。其中以2004年为最高点，2006年开 180 160 始再次涨高。随着大面积的城中村改建，消费者购一、保定市住宅市场分析 140 120 商品房买量扩增，2006年购买需求量加大。 100 房改房预计2007年商品房投资将会持续攀升。 80 经济房 60 40 20 0 年年年年年年 0 1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 保定市房屋产权产籍监理处商品房价格变化商品房价格变化商品房价格波动较大，主要体现在2000年～2003 年，房地产方面重心放在旧城改造上面。2003年下半年 3000 每平米单价每平米单价逐渐放开了房地产市场，从2004年底至2005年，普通住 2500 2000 宅均价开始大浮度上涨，上涨幅度高达30%，远远高出 1500 商品房价格全国的平均水平，进入2006年涨价幅度趋持续，预计今 1000 500 年底到明年初将有望突破3500元。 0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年数据来源：保定市房屋产权产籍监理处 Company Logo 保定市商品房价格变化原因如下：保定市商品房价格变化原因如下： 1、1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用； 2、投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资对象； 3、房地产开发商垄断话语权，针对“买涨不买落”的购房心态营造涨价气氛及房地产投机炒作。保定市住宅市场在过去的发展过程中，受2000年城市整体规划布局的影响，商品住宅市场开始逐步上升，日渐凸显，在开发量稳步提升的同时，近两年价格变化浮度上涨比例日渐提高，尤其是2004年底开始至目前，每平方米市场均价由1700元/平方米上涨至2900元/平方米左右。根据城市规划中大面积的城中村改建项目的即将入市，预计2007年价格上涨浮度将恢复稳步阶段。而新开区将在规划政策的影响下成为全市价格上涨比例最高区域。 Company Logo 二、保定市商业市场状况分析图图布布分分区区业业商商要要主主市市定定保保 Company Logo 保定商业业态布局 1、裕华中路商业圈 3、朝阳南大街商圈  代表项目：保定商场、北国商城、钟楼商厦、保定百货、裕华  代表项目：时代商厦、国贸、大世界、新天地、新华书店等小商品批发市场及永华南路、恒祥南大街沿线商业等  配套服务：百世开利大厦、中银大厦等  配套服务：直隶总督府、大慈阁等旅游景点  商圈特点：商圈规模较小，正处于不断成长发展中  商圈特点：传统商圈，商业氛围最为成熟 4、朝阳北大街商圈 2、火车站商圈  代表项目：保百购物广场、丽隆家居广场、京海世贸广场及天鹅  代表项目：鑫龙湾、富泰商贸、十方商贸城等为代表的小商品路临街商铺等批发市场  配套服务：恒通财富中心、假日酒店、星光酒店及国际俱乐部、  配套服务：保定宾馆、海龙商务中心等美食山等  商圈特点：商业产品档次总体感觉较低  商圈特点：高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域 Company Logo 项目名称地理位置商业体量人流量租/售情况其它费用付款方式经营公司开发公司 (1）保定市主要大型商场概况一览表：（数据截止到调研日4月8号）（万M² ）新天地百货朝阳南大街 0.8 优租赁电费1.07元/ 按月倒扣流水百世开利新天地房地产开 49号度发有限公司国贸大厦朝阳南大街 1.4 良租赁电费1.03元/ 租金月付金利房地产开金利房地产开发 58号度水公用发有限公司有限公司大世界商城朝阳南大街 0.2 良 90％已租完电费1.03元/ 租金月付－－－－ 51号度时代商厦朝阳南大街 1.8 优租赁无其它费用倒扣流水按营业时代商厦时代商厦 36号额或月返或日返北国商城裕华东路 0.9 良租赁电费1.07元/ 租金和倒扣流水石家庄北人集石家庄北人集团度团保定分公司保定百货大楼裕华西路 1.2 优租赁无其它费用倒扣流水保定百货集团保定百货集团 Company Logo 区域商业形态体量商业档次客群特点运营时间区域性大型商业项目对比分析：大型商业项目与小型商业项多为2000 裕华路商圈(南市区) 1.5－2万平米左右低中高档本地及郊县消费者目并存年以前多为2000 朝阳大街商圈(新市区) 以大型商业项目为主 2万平米左右低中高档以本地消费者居多年以后共性差异性 1）大型综合业态商业项目缺乏 1）新市区主要商业项目与老城区比相对规模较大 2）多数商业项目操作不规范 2 ）南市区大型商业带动周边小型商业项目，而新市区则以小 3）各商业项目经营方式均为只租不售 4）商业项目分布不合理，形成混乱印象型商业与大型商业互动为主 5）物业管理不完善 3 ）新市区以其现代性、时尚性逐渐成为具有极大吸引力的新兴商业圈。 1、在经营的综合型百货商业项目中，以只租不售为主，运营方式单一 2、综合业态商业项目缺乏完善性（餐饮、娱乐） 3、商厦分布集中，形成密集商圈 4、以裕华路为主线的传统商圈，消费者已经形成消费思维与习惯，人流量明显较大 5、大多数商业项目管理不当，严重影响经营 Company Logo (2）小型商业项目分析：裕华路区域（数据截止到调研日4月8号）商业类型数量商业类型数量商业类型数量商业类型数量五金建材 150 酱菜 3 鲜花 13 娱乐休闲 15 画廊 9 化妆品 11 彩票 7 房地产中介 39 美发 41 移动通讯 24 玉器 2 婚庆 5 餐饮 87 家用电器 35 殡葬 15 灯具 1 眼镜店 18 皮具修改 8 家具 6 药店 48 鞋店 6 厨具 2 日用百货 66 网吧 11 音响 12 服饰 127 算命 23 茶叶店 4 烟店 72 电子用品 73 化学试剂 3 琴行 2 炊事用具 11 办公用品 16 婚介所 3 手机维修 8 蛋糕店 4 减肥 7 书店 11 服饰 2 干洗店 7 酒店用品 3 旅行社 2 冲印 20 共计 1044 Company Logo 商业类型数量商业类型数量商业类型数量商业类型数量朝阳大街区域：（数据截止到调研日4月8号）通讯 5 诊所 24 家电维修 2 书店 2 服饰、鞋帽 30 电脑专卖 6 电器 1 干洗 1 冲印 1 体育用品 1 美容美发 40 食品专卖 11 娱乐休闲 13 菜市场 1 电力物资 1 鲜花 9 助听器 1 茶艺 2 旅行社 5 彩票 8 律师事务所 1 卫星设备 1 汽车装饰 8 广告制作、复印喷绘 20 婚介所 3 音像 4 大、中、小型超市 36 电动工具 12 婚庆、殡葬 2 渔具 1 五金建材 52 布艺 5 化妆品专卖 3 眼镜店 7 画廊 2 黄金专卖 2 网吧 6 摄影 7 家居、装饰用品 39 摩托维修 8 擦鞋店 2 餐饮 100 烟酒 49 办公用品 4 中介 40 共计 577 Company Logo 对比分析：从小型商铺的集密度而言，老城区高于新市区从产品而言老城区单一化商铺集中程度高于新市区从商铺单项目体量而言，新城区高于老城区从商业氛围的成熟度而言，老城区高于新城区新城区的主要目标客群以本市常住人员为主，老城区的消费者群则延伸至周边区县从自身所处位置而言，老城区的优势高于新市区老城区商铺项目及消费者多于新城区共性差异 1、商业种类齐全 1、裕华路商圈内小型商业在数量上较多 2、餐饮、娱乐等方面数量居多 2、朝阳商圈小型商业种类较为齐全 3、消费人群均以周边居住人群为主 3、消费群体不同，朝阳商圈内小型商业主要消费群体以本地年轻消 4、商业档次不高费者为主 5、单项业态分布集中  商业产品档次整体不高  单项业态分布集中  餐饮、娱乐方面小型商业数量居多  消费人群均以周边居住人群为主，多为小区生活配套的补充  新商圈经营状况明显低于老商圈 Company Logo 保定市商业市场综合分析 1、新市区商业氛围未成熟，消费者认知度虽在缓慢上升，但无法与老城区相比，大型商业项目未能辐射周边区、县。 2、老城区商业市场中，主要以沿街商铺与综合型百货相互带动的模式并存，相互辅助，覆盖人群年龄层较广，辐射区域较大，可延伸至周边区县，而单一化商业店铺集中程度明显，此种模式与新城区的商业构成相反，反映出保定市商业的两极划分现象。 3、在经营的综合型百货商业项目大多数为同期入市，分布于新市区朝阳商圈内。此现象主要为政策因素导致。打造“朝阳大街两侧黄金商业区”的规划，有力地引导了以朝阳大街为中心的区域性商业发展。 4、在保定市政策加大朝阳大街的商业发展力度的同时，消费者的认知度还未能全面打开，因此，就目前而言，新市区不适于开发新的综合型百货商业项目，而应以社区商业配套作为参考。 Company Logo (3)、写字楼市场分析 1）、写字楼区域分布目前从保定市写字楼整体市场来看其分布区域主要有：写字楼分布图写字楼分布图 A．南市区：主要集中分布在裕华路商业圈地带，如东方商务中心、侨升大厦等 B．新市区：以朝阳大街为线沿途分布，如国贸大厦、百世开利大厦等，另外随着新市区新建住宅项目的增多，有些项目配备写字楼入世，如朝阳龙座、沃豪星城等，且体量均较大。 C．北市区：恒祥大街沿线如金昌大厦、瑞景家园等；火车站周边，如诚明大厦、康泰大厦、金马商务酒店等。 Company Logo 近期可能的新供应总量： 2 ）目前部分写字楼市场供应量如表建筑面积建筑面积销售状况销售状况序号项目名称（平米）序号项目名称（平米）（预估）（预估）（预估）（预估） 1 华海大厦 38000 已售60％ 13 十方商贸城 8000 已售完 2 恒通财富中心 12000 已售完 14 金马商务酒店 3000 已售完 3 国贸大厦 16000 已售完 15 侨升大厦 2000 已售完 4 隆兴商务中心 6000 已售65％ 16 红馆 2500 已售20％ 5 诚明大厦 40000 已售70％ 17 金昌大厦 18000 已售完 6 发展大厦 20000 已售完 18 瑞景家园 12000 在售40％ 7 世纪大厦 30000 已售完 19 东风商业广场 6500 在售60％ 8 百世开利 36000 已售完 20 恒祥商务中心 6500 已售完 9 北方建设大厦 18000 已售完 21 财达证券 4500 已售完 10 交通大厦 16000 已售完 22 东方商务公寓 4000 已售完 11 海龙科贸大厦 6000 已售完 23 富泰大厦 6500 已售完 12 华侨大厦 12000 已售完总计 307500 （其中在售的总面积为105000 ，已销售69900） Company Logo 近期可能的新供应量：根据预估目前写字楼市场总供应量为307500平米，其中在售总面积为根据预估目前写字楼市场总供应量为307500平米，其中在售总面积为 105000平米，已销售69900平米，销售率为达66.6 ％。 105000平米，已销售69900平米，销售率为达66.6 ％。写字楼2007年集中开发，供应量较大，市场竞争热度将逐步上升。写字楼2007年集中开发，供应量较大，市场竞争热度将逐步上升。序号项目名称建筑面积（预估） 1 尚北蓝庭 8000 2 新一代C区 ―― 3 朝阳龙座 ―― 4 电谷大厦 6000 6 恒祥某项目 30000 总计 44000 Company Logo 3 ）目前主要在售（一/二手）写字楼价格项目名称销售价格（元）租金（元/天/平）开盘时间华海大厦 2930元/m起 0.8－1 2006年世纪大厦公寓3100办公4000 1.1 2004年9月6日恒通财富中心 4500 1 2002年百世开利大厦暂无 0.9 1998年诚明大厦(建基大厦) 3500--4000 0.4—0.6 2002年发展大厦暂无 0.75 2001年隆兴商务中心前楼4000后楼3100--3200 0.7--1 2005年国贸大厦 1 2003年沃豪星城 3300、3700 2006年9月从以上数据分析，保定市在售的写字楼价格基本在3000元以上，租金基本维持在1元/天/平左右，个别写字楼由于地理位置优越或者配套设施完善而有所提高，但总体价格几年来无太大浮动，稳步上升。 Company Logo 名称总建筑面积面积区间入住率设备设施装修情况空置率空置分析（㎡）（㎡） 4）代表性的写字楼概况介绍百世开利大厦 4万 60--200 80％市政供暖，电梯为西子奥吊顶白墙地砖，大堂30㎡ 20％停车费用高；通讯系统单一选择空间小；的斯，单路供电大堂面积小户型不好；入主公司杂乱；电梯量少；费用项目多恒通财富中心 4万多 60--2000 80% 中央空调，电梯为上海中吊顶白墙地砖，大堂600 20％配套设施不完善；外立面不雅观主副楼相讯，双回路供电㎡，装修雅观距远国贸大厦 4.5万 52.51-163 50％中央空调，电梯为上海三吊顶白墙地砖，大堂400 50％车位少严重影响未来车位需求；通讯系统凌，双回路供电㎡，无规划单一；大堂装饰与大厦档次不合；租赁人员专业水平地下；1—5层东侧采光充足发展大厦 2万 80--360 20％中央空调，电梯为上海中吊顶白墙地砖，大堂200 50％配套设施不齐全；车位数量少地下面积空讯，双回路供电㎡，简单置；户型采光不足；入住公司较杂华海大厦 3．8万 67―301 5％市政供暖，电梯为上海三吊顶白墙地砖，大堂 95％配套设施极度不完善；通讯单一无选择空凌，双回路供电 200㎡，光线较暗间；业态单一；走廊大堂采光不好世纪大厦 3．3万 43--160 40％中央空调，电梯为西子奥吊顶白墙地砖，大堂300 60％车位数量少\户型结构不好,中部办公室采的斯，双回路供电㎡，简单光不好；通讯系统单一隆兴商务中心 7000－8000 94--150 租10% 市政供暖，电梯为上海三毛坯，大堂80㎡，简单整洁 90％配套设施不完善；周围大型工厂较多；停销售65％凌（1部），双回路供电车位较少集中在院内；公寓立项但使用率低；电梯数量少；采用市政供暖 Company Logo 写字楼市场分析写字楼市场概况 5）写字楼综述 1、现有市场写字楼空置率整体较高，供需相对失衡 1、普遍入住率不高，其中入住率在50％以下的占 2、写字楼价格预计平稳上升，出租率提升带动租售价被调查总数的70％格增长 2、多数大厦户型设计单一，选择空间少 3、购买者投资意向浓厚，销售率高，销售周期短 3、配套设施不完善，仅仅注重办公单一功能，缺 4、未来发展动力强劲，前景乐观少餐饮、休闲等补充功能互动 5、写字楼市场日趋专业化、完善化、聚集性 4、物业管理缺乏专业水平，影响写字楼整体品质提升 Company Logo 第四部分潜在目标客群调查分析第四部分潜在目标客群调查分析住宅项目潜在目标客群调查分析根据对本案住宅项目潜在目标客群进行抽样调查分析，得出如下结论 : 1、目前本市消费者在消费心理上对价格、地理位置等因素较为敏感，随着政府对单位集资建房的严格限制，整体市场购买力正在进一步增强。 2、老城改造和新城建设吸引了大量本市市民北迁和周边区县的人进驻新区，他们中的一部分都有在新市区购房置业的意想，如何吸引他们购买本项目住宅，将是本项目应该关注的要点。 3 、消费者消费观念进一步在转变，随着小高层、高层物业的出现，消费者表现出较大的热情，对塔楼住宅有了初步的认识。 Company Logo 4、消费者对住宅的投资意识较强，但炒房者较少。一次性付款者较多，受其消费观念的转变，银行按揭占的比例有所下降。吸引这部分人群购买本项目住宅进行投资，成为本案应该考虑的重要因素。 5 、消费意识及专业知识有所增强，在选购房时，对社区景观、环境、配套、物业、户型等要求大幅度提高，消费观念正在由感性消费向理性消费转变。如何开发出高品质的产品，挖掘项目的升值潜力，吸引这部分目标购买人群，将是本项目成败的关键。 6、购房了解信息的途径越来越广泛，由最初的单渠道到现在多种渠道的信息途径，其中以报纸广告和口碑宣传为主，这点为本项目的营销推广提供了思路，即在保证产品质量的同时加强开发企业的形象宣传，树立良好的口碑效应。 7、目前对户型面积的需求主要集中在90—120平方米之间，主力户型以二室、三室为主，住房已由温饱型向舒适性转变，未来人们在选择住房上更关注居住环境和居住品质，这为本项目在住宅档次的定位提供了参考依据。 Company Logo 商业地产潜在目标客群调查分析一、商铺潜在目标客群分析根据对本市商业地产（商铺）市场抽样调查（调查对像涵盖了餐饮、休闲娱乐、服饰百货、IT服务等和各行业，职业分布涉及商业从业人员，自由职业者，工业从业人员，和军、公、教、农等。）结果分析，我们得出如下结论： 1、随着城市的发展，商业经济的不断增温，尤其是房地产行业商铺的增值，购买商铺为了投资的人群正在增多，一半以上的被调查者打算购买商铺是为了投资。这一现象表明人们投资商铺的意识在增强，购买商铺进行投资将成为一种趋势。如何引领这群人投资到本项目中，将是我们着重考虑的关键之一。 2 本市部分经济实力强的商户期望通过购买新的商铺经营，扩张自己的商业领域，实现经济利益。这部分人群有一定的经济实力，对商业地产有一定的购买能力和购买欲。他们将成为本项目潜在购买客群的主力军。 3 一部分来自周遍区县的商户和农村的经商人员，他们经过一段时间的经营已有一定的积蓄，迫切地希望通过购买商铺来寻求进城发展。 4 购铺时消费者首要考虑的是地理位置和交通条件，本项目得天独厚的优势及升值潜力将使其为众多商家购买的对像。同时，这一结果为本项目低商位置设置及低商面积配比提供了有利的依据。 5 大多数消费者在选择购买商铺时选择价格低，面积比较小的商铺进行购买或投资，这为本项目在今后的产品定位提供参考依据。 Company Logo 为了了解本市写字楼消费市场，挖掘本项目潜在消费群体，我们对保定市北市区，新市区和南市区的写字楼项目进行了抽样调查。通过调查我们得知：二、写字楼潜在客群分析 1、本市大中型国有私有企业和政府机关单位是目前保定市写字楼主力商户范畴，他们以整层或者几层购买为主，大部分自己使用，少部分向外出租。  2、目前保定市写字楼购买的商户中，周边郊县的中小型企业进城购买写字楼的占相当大的比例，他们以小面积户型的写字楼购买为主，大部分自己使用，小部分布向外出租。随着城市化的进程和经济的发展，大量想进城发展的周边区县中小型企业将是本项目未来潜在的客户群体。3 、本项目正处于新市区未来规划中的黄金商业区，区域的优势将吸引大量由保定市旧城改造和城市向北、向西的发展导致的南北市区的写字楼消费群体主动和被动的向北、向西迁移。  4 、随着最近几年内大型高档写字楼陆续上市，其在地段、硬件及配套等方面均优于南市区和北市区，并在政府的优惠政策吸引下，吸纳了不少外资企业和境外企业入住本地发展，这将是未来本项目的潜在客户群。 Company Logo 第五章第五章区域性房地产市场概况区域性房地产市场概况 Company Logo 一、区域性房地产市场环境新市区的楼市大致可以分为南、北重点工业开发区域、朝阳大街中段商业开发区域，三大板块既分又合，看似各自独立，却以朝阳大街纵贯其中，相互连接，形成独特的三点一线分布带，其中以北部及中部重点开发区域最为集中、突出，支撑整个新市区的房地产市场发展。根据政府规划，高新科技产业区为重点经济开发区域，土地用途主要是工业用途为主，预计今后几年房地产热点主要集中在以下地方：（1）成立以“中国电谷”为核心的重点经济开发区域（北二环路附近用地）（2 ）旧城改造过程中在开发的土地，以朝阳大街北段、中段为核心的大项商、住项目集中开发（3 ）朝阳大街与天鹅路交汇处将成为新市区重点核心地带 Company Logo 二、本项目所在区域调查分析此次调研工作以锁定式区域调查，即以高新区域内朝阳大街与隆兴路为中心点辐射周边1．2公里,区域内推售的主要楼盘共有6个，主要有花倾城、兴远现代城、沃豪星城、九号公寓、朝阳龙座、尚北岚庭。 Company Logo 锁定区域内在售项目存在以下特点：锁定区域内在售项目存在以下特点 1、在售项目大多数均采用以住为主，商为辅的形式进行项目功能分配； 2、在商业的配比中，分别包括：底商、写字楼。此类项目中住宅虽在销售，但写字楼部分还集中在未销售阶段，因此判断其销售模式为先住后商。 3、北部区域楼市明显受政策影响成份较强。 4 、随着重点区域的不断开发及经济增长，商业项目在该区域内具有较高的市场前景。 5、在整体三大板块中，南部开发项目相对北部而言较少。通过以上特点进行分析，新市区的楼市市场发展中，商业项目所占比重将日渐增多，而项目功能分配将依旧采用现有的商、住结合形式。其中，临紧北部区域的商业项目升值空间最大。 Company Logo 项目名称总建筑面积（万平均价面积范围容积率开盘时间销售情况本项目区域性竞争项目对比表本项目区域性竞争项目对比表米）（元／平）（平米）花倾城 10 2868 60— 160 ３ 2006年3月销售率95% 青年新城 10 多层2900 ―― 3 ．6 尾盘高层2570 2008年1月新一代C区 63 2830 106-400多 2.51 三期待定二期尾盘中铁地产 40 2800 100多-300多 2.1 待定 70% 警盾家园 19.8 2750 116 -249 1.8 待定销售70%. 名人国际 10.6 2660-3800 155 -235 １．７ 2002年9月二期尾盘,一期封盘兴远现代城 ―― 2900 49--120 ―― 2005年９月９０％仁和公寓 51 ．0976 2900 ―― ３ 2006年10月 ―― 假日第一城 35 2750 ３ 2006年4月11 日 65 ％ 100－160 诚信丽景蓝湾 15 2800 127－150 ３ 2006年9月 55% 朝阳龙座１７ 2700 58--156 ―― 2006年８月７０％ Company Logo 三、建筑类型分析根据对2007年区域内在售的6个楼盘的统计，目前本区域楼市供应以小高层和高层为主。加之新政策对多层项目的不再批放，锁定式区域内住宅楼盘的发展趋势会是高层越来越多；据调查人员了解到，目前这6个项目虽在产品上有明显的同质化现象，但大多数销售状况良好，均能满足现金流的要求。在功能配比上，仍以老式的住宅加底商的配比方式占大多数，但因城市规划的影响目前本区域内写字楼项目正日渐增多。 17% 住宅配底商酒店配写字楼及底商住宅配写字楼及底商 17% 66% Company Logo 四、户型分析本次市场调查特针对高新区锁定区域内主要楼盘的户型进行了统计分析。统计数据来源于花倾城、兴远现代城、沃豪星城、九号公寓、朝阳龙座、尚北岚庭，其中沃豪星城项目无住宅。其余共2832套单位。从统计结果可以看出，2007年区域发售的楼盘以三房为主，占总量的28 ％，其次为二房和四房，各占总量的22 ％，这三种户型就占了推售总量的三分之二。 Company Logo 五、价格分析锁定区域推售楼盘均价（4月17日价格）尚北岚庭项目名称花倾城兴远现代城九号公寓朝阳龙座 2800 价格（元/平方米） 2868 2900 2700 1、在目前在售的6个楼盘中，均价都在2700元/ 平方米以上，这相对于以前发售的楼盘价格高出许多。 2、高新区新盘均价目前涨浮度及销售率偏高的主要原因之一是高新区位于城市重点开发区域，受政策及规划影响因素较重，因此房地产项目也相对比较受到投资者重视，从而也促进了价格及销售率的上涨；二是随着近年来政府部门的不断大力开发，本区域已受到大多数消费者认可，从而支撑了销售率的居高不下。 Company Logo 六、本项目区域总结 1、根据此次针对本项目锁定式调查资料的分析及消费调查分析得出：消费者中有意在本区置业的人数较多。而由于本区属于城市重点开发的经济区域，因此作为商业项目环境十分优越，日渐引起投资者的高度重视。 2 、此外在随经济变化而增加人均收入水平的同时也带动着消费者的购买

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