最高法院：预查封尚未进行不动产登记的土地使用权的该预查封效力是否及于土地上的房产？保全与执行
2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并向社会开放。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。为了帮助读者理清保全与执行领域不同案件主要争议焦点问题和相应裁判规则，我们将围绕人民法院案例库发布的保全、执行案例，总结梳理各地法院处理类似问题的裁判观点，在本公众号分期推送。
最高法院: 预查封尚未进行不动产登记的土地使用权的, 该预查封效力是否及于土地上的房产?
阅读提示：预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，此时因案涉土地及其地上房产尚无不动产登记。预查封尚未进行不动产登记的土地使用权的，该预查封效力是否及于土地上的房产？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。
预查封未进行不动产登记的土地的，预查封效力及于该土地上的房产;预查封转为正式查封后，二者效力同时起算。
一、保定中院在审理定州某贷款公司与某公司借款合同纠纷一案中，于2015年2月27日向石家庄市国土资源局发出协助执行通知书，预查封某公司名下的案涉土地，进入执行程序后，该院于2017年2月24日续行查封案涉土地。
二、石家庄中院在执行赵某某与某公司借款合同纠纷一案中，2016年4月29日查封案涉土地及其上房屋。
三、保定中院于2020年3月10日发布(2020)冀06执恢6号公告，拟对该院查封的案涉土地等进行评估、拍卖。
四、赵某某以其申请执行一案系在先查封为由向保定中院提出异议。保定中院于2020年10月20日作出(2020)冀06执异199号执行裁定，驳回赵某某的异议请求。
五、赵某某不服，向河北高院申请复议。河北高院于2021年3月17日作出(2021)冀执复4号执行裁定，驳回赵某某的复议申请，维持保定中院(2020)冀06执异199号执行裁定。
六、赵某某不服，向最高人⺠法院申请执行监督。最高人⺠法院于2021年9月30日作出(2021)最高法执监283号执行裁定，驳回赵某某的申诉请求。
本案的争议焦点：预查封尚未进行不动产登记的土地使用权的，该预查封效力及于土地上的房产？最高法院的裁判要点如下：
1.《最高人⺠法院关于人⺠法院⺠事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条第1款规定:“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”
2.本案中，保定中院于2015年2月27日向石家庄市国土资源局发出协助执行通知书，预查封某公司名下的案涉土地价值3207万元的部分，此时因案涉土地及其地上房产尚无不动产登记，故保定中院的预查封效力及于全部案涉土地及地上建筑物，因案涉土地后确系被登记在某公司名下，故该院对案涉土地的查封已转为正式查封，查封期限从预查封之日2015年2月27日起开始计算。同时，根据上述司法解释规定，该查封效力及于案涉土地上的建筑物。故保定中院对案涉房产的查封早于石家庄中院(2016)01执174号执行裁定对案涉房产的查封。
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1.根据《最高人⺠法院关于人⺠法院⺠事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的，预查封作为对尚未完成不动产登记手续之不动产的一种保全措施，其效力不仅及于被直接指向的标的物（即未进行不动产登记的土地），而且能够穿透性地延伸至该土地上未来可能建造的房产。
2.预查封并非最终的法律状态，而是为正式查封所做的准备或过渡阶段。当预查封的条件成就（如土地完成登记、房产建成等），且经法定程序转为正式查封时，两者在法律效力上实现无缝衔接，即正式查封的效力自预查封之时起算。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)
第二十一条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
最高人⺠法院认为，本案的争议焦点为:赵某某主张石家庄中院(2016)01执174号执行裁定对案涉房产的查封先于保定中院对案涉房产的查封是否有事实依据。《最高人⺠法院关于人⺠法院⺠事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条第1款规定:“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，根据查明事实，保定中院于2015年2月27日向石家庄市国土资源局发出协助执行通知书，预查封某公司名下的案涉土地价值3207万元的部分。预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，此时因案涉土地及其地上房产尚无不动产登记，故保定中院的预查封效力及于全部案涉土地及地上建筑物，因案涉土地后确系被登记在某公司名下，故该院对案涉土地的查封已转为正式查封，查封期限从预查封之日2015年2月27日起开始计算。同时，根据上述司法解释规定，该查封效力及于案涉土地上的建筑物。故保定中院对案涉房产的查封早于石家庄中院(2016)01执174号执行裁定对案涉房产的查封。
赵某某与定州某贷款公司执行监督案【最高人⺠法院(2021)最高法执监283号】
本文作者检索到以下2个同类案例供读者朋友参考：
案例1：惠州某科技有限公司、某银行股份有限公司深圳分行等借款合同纠纷执行监督执行裁定书【最高人民法院(2023)最高法执监334号】
最高法院认为：《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定（原《中华人民共和国物权法》第一百八十二条有相同规定）：“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定:“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,应当分别办理查封登记。”上述规定,均是司法实践中贯彻“房随地走、地随房走”“房地一体”原则的体现。根据上述规定及原则,一方面应当遵循查封土地效力及于地上建筑物的规则；另一方面，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时,要将地上建筑物与使用范围内的建设用地使用权一体处置，避免出现房地分离而导致权利冲突问题。本案中，案涉房产使用范围内的土地使用权作为整宗土地使用权的一部分，已经被江汉法院首先查封。因此，江汉法院的首封效力应当及于案涉房产。故原则上，深圳中院只是该房产的轮候查封法院，认定其对案涉房产具有处置权依据不充分。
案例2：陕西华某物资有限公司、巴中市华某建筑劳务有限公司等建设工程合同纠纷执行监督执行裁定书【最高人民法院(2021)最高法执监427号】
最高法院认为：申诉人主张商洛中院未取得案涉房产处置权即处置财产，违反法律规定。《民事诉讼法解释》第四百八十六条规定，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，丹凤县法院以及西安中院先后查封了午某光公司名下两处土地使用权，在地上建筑物尚未取得产权证的情况下，其查封效力及于地上建筑物。丹凤县法院及西安中院对其各自首先查封的土地使用权及相应的地上建筑物享有处置权。商洛中院对案涉财产的查封系轮候查封，并未取得财产处置权。
*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。
执行主编 黄绍宏 北京云亭律师事务所
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