从土地入手上海采取这些方式加大保障性租赁住房供应
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来源：界面新闻 实习记者｜王婷婷
加快保障性租赁住房建设，增加土地供给是关键。
12月3日，上海2021年第三轮集中土地出让正式落幕，其中租赁用地共计成交9幅，成交金额25.4亿元。
在本次推出的租赁住房用地分布中，包括黄浦区、虹口区、浦东新区等3个市区，另有青浦、临港、嘉定、奉贤等4个外环新城所在地区，这9幅租赁住房地块建成后都将列入保障性租赁住房范畴内。
在这轮土地出让中，租赁用地得主以国企占主导，且皆是底价成交。
具体来看市区内地块，黄浦区半淞园社区地块由上海南房集团摘得，浦东新区惠南东城区地块为上海浦发集团旗下上海浦发租赁住房建设发展竞得，上海虹口城建发展摘得了虹口区广中路街道地块。
至于外环区域的租赁用地，嘉定区菊园新区地块为上海嘉住住房租赁运营摘得，上海高屋置业摘得奉贤区奉贤新城2宗地块，自贸区临港片区2宗租赁用地为上海海港新城房地产竞得。另外，在这一轮土地出让中，华为也有所斩获，摘得了青浦区金泽镇地块。
从摘得租赁用地的企业来看，上海一些区属保障房建设平台积极参与进来，后续将成为上海整体保障性租赁住房建设的一支重要力量。同时，社会企业也在积极参与，如华为。
这一轮供地中，上海还在市中心区域推出多幅租赁用地，这也是顺应政策趋势，以此来扩大上海保障性租赁住房供给、缓解住房租赁市场结构性供给不足问题。
上海是国内排名前列推出纯租赁用地，且仅用于租赁住房建设的供地城市。
2017年7月，上海首次推出租赁住房用地，截至当年11月底，共成交15幅租赁住房用地，分布在浦东、闵行、黄浦、嘉定、长宁、徐汇等区，合计建筑面积约144万平方米。
因住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，以重资产的方式做租赁项目，其回报率不仅低于商业办公，且计算其静态投资回收期也较长。所以，从上海租赁用地已成交的情况来看，大多数租赁用地以底价成交，从而提高租金回报，方可促进租赁市场发展。
作为在租赁住房方面积极发力的城市，上海在首次出让地块中的位置选择上并没有敷衍，皆是位于如世博滨江、古北、虹桥、漕河泾、张江科学城等热点区域。
例如位于黄浦区的世博板块，地块与内环高架路仅一步之遥，周边生活、交通配套成熟。根据出让公告，这一地块所建成项目提供至少630套租赁住房。
从租赁用地供应节奏来看，上海的租赁用地供应总量较其他城市也更大。
2019年和2020年，是上海租赁用地的供应高峰。截至到今年，在多地的“十四五”住房发展规划中，“保障性租赁住房”成为关键词，频繁“出镜”。
因此上海在供地中也有意识地向租赁住房用地方面倾斜。今年，上海还首次推出“保障性租赁住房”用地，其保障属性更清晰，占租赁住房用地总供给的28%。
今年6月18日，上海首轮集中供地共成交8宗纯租赁用地，合计出让面积13.60万平方米，均以底价成交，分布在徐汇、宝山、松江、奉贤、自贸区临港新片区等地，建成之后将至少提供租赁住房房源5461套。
而在10月完成的第二轮集中供地中，上海成交租赁住房地块7宗，出让面积15.12万平方米。截至今年12月，上海今年全年集中供地已完成，共计成交24幅租赁住房用地。
界面新闻统计，截至2021年12月，上海共计出让租赁用地规划建筑面积超过1100万平方米，供应余150宗地，预计能够带来约23万套新增租赁房源供应。
至于供地方式方面，在今年的集中供地中，上海取消了以往的竞自持和竞配建的要求，在住宅用地地块中配建租赁住房，增加了租赁住房供给，积极探索“租售并举”。
从已供应的区域分布来看，未来上海各区域均有新增租赁住房供应，在供应结构上更均衡。
上海租赁住房专项用地供地分布。数据来源：克而瑞数据
但受限于区域规划及范围的影响，内环内供应量相对较少，占比为5%。而内中外及外郊环供应量较大，合计占比达67%。
从具体区域供应方面来看，浦东、宝山和奉贤供应位列前三。其中，浦东的供应量蕞多，主要分布在产业聚集区域，如张江板块、三林板块及临港新城板块。未来，随着区域租赁项目入市，可在一定程度上缓解这些区域内的租房压力。
在“十四五”规划中，上海还首次提出了五个新城的概念，明确各新城职住平衡指数要求。从年度供应的租赁住房项目分布看，主城区供给项目占比约17.6%，面积占比约12%。超过80%的供给项目（面积占比约88%）都位于新城区域，特别是临港新片区加大了供应量。
至于较早能受益于租赁用地供应的区域，大概率是浦东的张江、三林和周康板块，闵行的颛桥和江川紫竹板块，松江的泗泾和松江新城板块。
今年4月，有巢国际公寓社区·上海泗泾店推出低于市场价的租赁房源就是个很好的例子。
聚焦青年人才，保障性住房将海量入市
上海选择在2017年首推租赁住房用地，在当时的全国各主要城市中属于较早一批，随后几年的陆续推进，为上海吸引青年人才也提供了助力。
上海向来是人才高地，对年轻人和高端人才极具吸附力。据国家统计局近期发布的《中国统计年鉴2021》显示，上海共吸引了1047万的外省流入人口，在全国排名第三。
上海加大租赁用地供应，也是为聚焦两类人才，除了满足上海高质量发展、核心竞争力提升的青年人才外，还有在城市经济化管理进程中，能够为公共服务作出贡献的人才。
为满足大量外来人口的居住需求，留住人才，上海需要不断加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人才住有所居。
2021年11月23日，上海再发布《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，明确在“十四五”期间，将计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套以上，其中在2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套，完成“十四五”目标总量的一半以上。
不仅如此，对比此前，此次更新的保障性租赁住房基础制度具有准入覆盖更广、租期更稳定、租金可负担、户型小而美的优势。“租金可负担”主要是指，面向社会供应的项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的9折以下。
值得一提的是，在非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水、电、气价格将执行民用标准。另外，保障性租赁住房承租家庭的未成年子女也将就地享受义务教育等基本公共服务。
得益于连续几年不间断地租赁住房用地供应，上海接下来还将迎来大量租赁住房房源入市。
不过，由于租赁用地项目为精装修交付，从拿地到交付的项目周期通常为3.5至4年，项目入市节奏会相对缓慢。目前2017年的部分租赁用地项目，已经开始进入入市阶段。
据克而瑞数据统计，截至2021年10月，上海全市租赁住房用地供地项目合计51个，约171.65公顷。与去年相比，租赁住房用地项目增加近一倍。
上海集中式租赁住房项目分布。数据来源：克而瑞数据
具体到房源数量，数据显示，截至今年6月30日，上海集中式租赁住房房间规模为86822间，比去年新增房间规模8288间。在今年8月，上海排名前列租赁用地社区项目张江纳什国际社区（一期）也正式入市，社区体量达1200多套。
再从分布来看，克而瑞数据显示，闵行区和浦东新区的供给量靠前，分别录得80个项目和98个项目，房间规模分别为19547间和19090间，占比合计超过42%。另外，宝山区供给量也较可观，共录得43个项目，房间规模为9552间，占比达11%。
结合租赁用地的区域供应和项目开发周期来看，预计2022年市场将迎来2017年和2018年租赁用地项目的入市周期，有望为市场带来近7万套增量供应。
下一步，上海将加快各类租赁住房上市供应节奏，有效缓解租赁市场的供需结构，为整个租赁市场提供源头保障。
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