热点城市纯租赁宅地供应加速：上海供应量较大国企为拿地主力
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据“诸葛找房”统计的数据显示，截至2018年8月底，全国共累计出让了纯租赁宅地71块，共出让土地面积超过440万方，平均楼板价为5104元/平方米。
当前，在“房住不炒”、“租购并举”的楼市调控背景下，加大纯租赁宅地供应正在成为诸多城市土拍市场的新动向。
纯租赁住房宅地是指土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
21世纪经济研究院注意到，自2017年7月上海首次推出两宗100%自持纯租赁宅地以来，在过去的一年中，上海、南京、杭州等热点城市皆在加大租赁土地的市场供应量。
而在本轮纯租赁土地的市场供应中，全国热点城市的情况究竟如何？21世纪经济研究院选取了国内10个试点城市（主要包括省会城市、直辖市和计划单列市），分别从这些城市纯租赁土地的“成交面积指数”、“成交总价指数”和“纯租赁土地的区位分布”等不同维度进行分析探究。
从研究结果来看，这些热点城市纯租赁土地供应呈现出较快发展的态势，且成交价皆处于较低水平，未来随着租赁房源的建成入市，将有利于缓解部分城市租金上涨的压力。
自2017年7月上海首次推出两块纯租赁土地入市以来，全国多个热点城市相继加大了租赁土地的供应量，尤其是北上广深等重点城市。
需要指出的是，目前各热点城市的租赁土地供应形式多样，保障渠道丰富。如北京市今年上半年通过探索首批集体经营性建设用地使用权来建设租赁住房项目，并不属于纯租赁100%自持的意义范畴。
在此基础上，21世纪经济研究院分析师选取了上海、南京、杭州、广州与合肥等10个有纯租赁宅地出让的城市，重点分析了其纯租赁土地的市场供应情况。
据“诸葛找房”统计的数据显示，截至2018年8月底，全国共累计出让了纯租赁宅地71块，共出让土地面积超过440万方，平均楼板价为5104元/平。
与此同时，当前推出纯租赁土地的各个城市之间的规模存在着较大差距。在10个热点城市中，上海的纯租赁土地供应遥遥先进，截至2018年8月共成交了35块纯租赁土地，累计规划建筑面积达到了212.03万方，其总市场供应量已经接近为全国当前纯租赁土地市场总供应量的一半。
相比之下，苏州、济南、安庆与青岛成为纯租赁土地供应较少的城市，主要源于这四座城市均在今年上半年推出本市的首宗纯租赁地块，整体项目启动的时间相对较晚。
21世纪经济研究院分析师注意到，2018年以来上述10个热点城市相继进入到了纯租赁土地供应的密集发力期，为上半年租赁市场的发展起到了很好的推动作用。
其中上海在今年1月份集中投放并成交了8块纯租赁土地，之后整体供应力度有所放缓，基本保持平均每月1块的市场供应量；南京、深圳的纯租赁土地的市场供应密集期则出现在2月份，南京成交了5幅纯租赁土地，深圳则是成交了3幅。
4月至6月期间，杭州和广州先后发力，成为发力供应纯租赁土地的主要城市，其中杭州在4月集中供应了5幅纯租赁土地，广州则在6月份一次性挂牌成交了5幅纯租赁土地。
21世纪经济研究院分析师认为，上海成为全国出让只租不售纯租赁土地蕞多的城市，无疑为全国其他城市的效仿起到了一定的示范效应。与此同时，今年以来，各城市之间的带动作用也越发明显，推动着整体纯租赁土地入市的总量不断走高。
作为今年发力供应较早的城市，截至今年8月底，深圳的纯租赁土地供应面积相对低于同期的其他城市，而近期深圳房租上涨压力较大，这一现象应当引起当地相关部门的注意。
租赁市场的社会保障属性让成本控制成为关键，这决定了纯租赁土地出让价格必须控制在相对较低的范围内。
据“诸葛找房”的统计数据显示，自2017年7月至今，全国累计供应的71块纯租赁土地的平均楼面价为5104元/平。其中已成交的纯租赁地块平均楼面价较高的是深圳达到了7579元/平；较低的是青岛为502元/平。
从统计的结果来看，各热点城市的成交均价呈现出了明显的梯队分布。总体上，几个一线城市和济南的均价位居排名前列梯队，平均成交楼面价均在6000元/平以上；杭州与苏州则位居第二梯队，纯租赁土地的成交均价在3000元/平以上，其余城市的成交楼面价均未超过3000元/平。
值得注意的是，济南的纯租赁土地出让均价看齐一线城市，地块位于近郊高新区，超6000元/平的成交均价几乎达到了周边普通居住用地项目的出让水平。对于租赁项目而言，土地出让成本相对较高。
要降低纯租赁土地的出让价格，纯租赁土地的位置选择规划在郊区布局成为当前各个城市的共识。从地块区位的分布来看，多个城市的纯租赁土地分布多以在近郊为主。
其中，深圳、济南、青岛和苏州四个城市的纯租赁土地全部分布在近郊地区。南京供应的6幅地块则全部位于江宁区、栖霞区和浦口区的郊区位置，平均成交楼面价低于3000元/平，几乎为周边房价的十分之一。
21世纪经济研究院分析师认为，通过在城市郊区规划推出纯租赁土地，是当前诸多城市控制租赁项目成本的有效方式之一。通常情况下，城市郊区也是大学毕业生、年轻求职者聚集的地方，通过控制租赁项目的土地出让成本，对降低项目入市后的租赁价格，留住城市发展的人才具有举足轻重的作用。
除此之外，多个城市的纯租赁土地的竞买人也以国企为特别主力。
统计数据显示，2017年7月至今，除了深圳一块土地出现过市场化竞拍，蕞终以溢价率30%成交之外，其余基本都是国企特别参与拍卖，以低价成交。其中上海地产集团成为拿地面积和拿地总价较高的企业，共竞得了10幅纯租赁地块，总建筑面积超过70万平方米，成交总价超过58亿元。
21世纪经济研究院分析师认为，当前国内各主要城市通过国企拿地、控制溢价、郊区规划等综合措施，目的很明显就是要较大限度地保障纯租赁土地交易的成本。
可以预期的是，未来随着租赁项目的陆续上市，前期有关控制低成本的一系列措施将会发挥出优势，降低项目建成后的运营成本，通过增加有效供给，将有利于缓解当前部分城市租金上涨的压力。
作者：21世纪经济研究院分析师 卢常乐
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